おそらく、このサイトをご覧になっている多くの方が、
初めてマンションを売却されるのではないでしょうか?

不動産取引の専門知識がない方でも、安心して、満足のできる売却になるように、マンション売却の流れと手順を解説します。

売却の流れのなかには、失敗しやすいポイントや、売主が損をしてしまう間違いがあります。その点は詳しく、というか多少しつこくなってしまうかもしれませんが、ご容赦ください。

マンション売却の流れ

  1. 住宅ローンの残債を調べる
  2. 売却相場を自分なりに調べる
  3. 不動産屋にマンション査定を依頼する
  4. 不動産屋を選ぶ
  5. 媒介契約を締結する
  6. 整理整頓をする
  7. 内覧を受け入れる
  8. 購入申し込みを受け取る
  9. 売買契約を締結する
  10. 引越し準備をする
  11. 残金決済・マンションの引き渡し

1.住宅ローンの残債を調べる

マンション売却を始めようとする人に、まずして欲しいことは住宅ローンの残債額を調べることです。

マンションは、売却代金で住宅ローンの一括返済をして、抵当権を外さないと、所有権の移転登記ができません。つまり、ローン残高を下回る価格で売却しても、マンションを買主に引き渡すことができないのです。

もちろん、少しでも高く売ることを目指すのですが、「最低限、ココまでなら値下げできる」という価格を売却前に知っておく必要があります。また、このあと不動産屋にマンションの査定をした場合に、ローンの残債を尋ねられる、という事情もあります。

ローン残高を調べる方法

  • ローンを組んだときに銀行からもらった「支払い予定表」を確認する
  • 団体信用保険の「年末残高予定表」という葉書を確認する
  • 借り入れをしている金融機関に問い合わせる

住宅ローンの残っているマンションも売却できます

2.売却相場を自分なりに調べる

マンションの売却相場は、所有者自身で調べることができます。

いきなり不動産屋に尋ねても構いませんが、ある程度のデータを持ったうえで営業の話を聞いたほうが、説明を理解しやすいですし、営業のいい加減さを見破ることもできます。

マンションの売却相場を調べる

  • 過去の取り引き金額を知る → 土地総合情報システム
  • 過去の取り引き平米単価 → レインズ マーケット インフォメーション
  • 現在、売り出し中の物件情報 → SUUMO(スーモ)・HOME4U

詳しくは、別の記事で紹介しています。

マンションの売却相場を調べる方法

3.不動産屋にマンション査定を依頼する

自分で売却相場を調べても、最終的にはプロの不動産屋に意見を聞く必要があります。

マンション査定は、ネットで一括査定を申し込みます。昔のように、一軒ずつ不動産屋を訪ねて回ることはなくなりました。

一括査定のメリット

  • 一度の入力で複数の業者に同じ情報を提供できる
  • 1社~6社まで、気になる不動産会社に依頼が可能
  • 定休日・担当者の不在を気にせず、簡単で気軽に査定
  • 査定結果はメールでも受け取れる、気になれば後日訪問もOK
  • 複数の不動産会社に査定を依頼することで、査定額の違いを知る
  • 比較できるから、不動産会社の取捨選択が簡単

マンション売却査定の仕組み

4.不動産屋を選ぶ

一括査定では、複数の不動産営業に会うことができます。ぜひ、マンションをより高く・より早く、売ってくれる不動産屋を厳選してください。

不動産屋には、得意不得意があります。また、営業マンの成績にも優劣があります。

あなたの大切な資産を預けるに値する営業かを問い続けてください。

マンション売却 売却価格 売却期間 対応と手続き
得意な業者 高く売れる 短い スムーズ
不得意な業者 安くしか売れない 長い トラブル

売れる不動産会社の選び方

5.媒介契約を締結する

不動産会社と担当営業を決めたら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、「あなたの会社から、売り出してください」とお願いすることです。

媒介契約で、大事なことがあります。それは、マンションの販売価格は自分で決めるということ。営業マンの言いなりになっては損をしかねません。

事前に調べたマンション相場と、複数の営業から聞いた査定額の根拠をベースに、所有者自身で決めます。

マンションの売り出し価格の決め方

5-2.媒介契約の種類を決める

媒介契約は、大きく分けて2種類あります。一社だけにお願いする専任媒介契約、複数から売り出してもらう一般媒介契約

媒介種類は、それぞれにメリットとデメリットがあります。慎重に選びましょう。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
売り出す不動産屋 1社のみ 1社のみ 何社でも
売主が買主を見つける できない できる できる
売却状況の報告 必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録 必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費 多い 多い 一社あたりは少ない
囲い込みの心配 あり あり なし

売れる!媒介契約の種類とは?

6.整理整頓をする

不動産会社と媒介契約を締結すると、いよいよマンションの販売活動がスタートします。

売れる不動産会社をシッカリ選んだら、広告・紹介などの集客や案内などは、不動産会社の担当営業が担う分野です。売主としてできることは、整理整頓と内覧対応くらいしかありません。

整理整頓は、ガッツリ物を減らして、掃除を続けること。昨日よりもキレイになるように、毎日繰り返し行います

内覧前の掃除はどれくらいするべきか?

7.内覧を受け入れる

適正な販売価格で、普通に広告活動をしていれば、月に2~5件ほどの内覧希望があります。できるかぎり内覧客の都合に合わせて、内覧を受け入れるスケジュール調整をしてください。

初めての内覧の場合は、担当営業が事前に、内覧の準備やお客様から「よく質問されること」をレクチャーしてくれます。疑問点をなくして、万全の態勢で内覧客を迎えてください。

内覧当日の流れ

8.購入申し込みを受け取る

5件ほど順調に内覧客を迎えれば、そろそろ購入の申込(買い付け)があるころです。購入申込書には、買主の希望条件が記入されています。

購入申込書のチェックポイント

  • 購入希望額(値下げ交渉)
  • 手付金の額
  • 引き渡し希望日
  • ローン利用の有無

売主として譲れない点もあるでしょう。どの程度、買主の希望に沿えるのか、担当営業と相談しましょう。

購入申し込みの注意点

9.売買契約を締結する

購入希望者との交渉が済めば、すぐに売買契約の締結です。

内覧~購入希望~売買契約までを、一日で済ませる不動産屋もあります。しかし普通であれば、内覧日の次の週末に売買契約を設定するのが一般的でしょう。

慌ただしく感じますが、担当営業が必要な書類などを指南してくれます。売買契約当日は、署名・押印・手付金を受け取る、くらいしか売主がすることはありません。

マンション売買契約、当日の流れ

10.引越し準備をする

売買契約後のキャンセル

引っ越しの準備は、売買契約締結~残金決済・引き渡しまでに行われなければいけません。

ただし、万が一、買主のローンが否認される可能性もあるので、「融資承認取得期日」を過ぎてから、引越し日を確定させたほうが良いでしょう。

マンション売却中のキャンセル!売主都合と買主都合での対処法

11.残金決済・マンションの引き渡し

最後に、売買代金の残金を受け取り、マンションを引き渡して終了です。

この日は、買主の融資実行と、売主の一括返済の都合で、平日の午前中、銀行の支店で行われます。

決済・引渡し日までに、引っ越しや住民票の移動などすべてを終わらせるようにします。

マンション売却の残金決済・引き渡し、当日の流れ

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