媒介種類の選び方

売れる!媒介契約の種類とは?

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マンション売却で避けて通れない問題の一つに媒介契約の締結があります。

媒介契約とは、マンションの売主が、不動産会社(仲介業者)に販売活動を依頼すること。

不動産会社を介さずに、個人の売主が自力でマンションを売却するのは、至難の業です。売主は仲介業者の営業力を利用し、仲介業者はマンション売却を手伝うことで報酬(仲介手数料)を得ます。

媒介契約が厄介な点は、一度、媒介契約を締結すると最低3ヶ月間は、その契約に縛られること。専属専任・専任媒介では、一社の不動産会社にしか販売を依頼することが出来ません。

販売力のない不動産会社と専任媒介を締結すると、いつまで待ってもマンションが売れない可能性があります。

専属専任・専任媒介のメリット・デメリット

媒介契約の種類

マンション売却の媒介種類の違いを一覧表にまとめました。それぞれのメリットを赤字で記してあります。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
売り出す不動産屋 1社のみ 1社のみ 何社でも
売主が買主を見つける できない できる できる
売却状況の報告 必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録 必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費 多い 多い 一社あたりは少ない
囲い込みの心配 あり あり なし

専属専任媒介と専任媒介の違いは、買主の自己探求・売却状況の報告頻度・レインズへの登録期限だけです。売主にとって、専属専任か専任なのかは問題にはなりません。

悩ましいのは、専任媒介・一般媒介の選択でしょう。ちなみに不動産会社の営業からおすすめされる媒介種類は専任媒介です。自社だけと契約してくれるお客様は仲介業者にとって都合がいいですから、これは当然といえます。

専任媒介のメリットをうたっているサイトが多いのは、不動産会社が売主集客のために宣伝しているからです。ここでは、あえて一般媒介契約のメリットに焦点を絞って説明いたします。

一般媒介のメリット

  • 販売力のない仲介業者にしばられない
  • 売却状況は売主が尋ねれば仲介業者も教えてくれる
  • 売主が仲介業者に頼めば、レインズの登録もする
  • 複数の仲介業者が宣伝することで広告量を凌駕できる
  • 他社に紹介しない「囲い込み」を防止できる

一社独占の専任契約というのは、上手くハマれば(売主として)快適であること間違いありません。しかし、他の情報源を断たれて、仲介業者に都合の良い情報を与えられるのは危険な状態だと言えます。

  • 大幅に値下げしても、いまマンションを売るべきなのか?
  • あと一ヶ月、今の販売価格で売れないのか?

複数の仲介業者の意見を聞いて判断することができるのが、一般媒介契約のメリットだと言えます。

一般媒介契約は、売り出して欲しい仲介業者のすべてと契約します。6社から売り出す場合には6つの媒介契約を締結する必要があります。

一般媒介のメリット・デメリット

 

3ヶ月後に媒介種類を変えることもできる

  • 「値下げ提案」ばかりだから、専任から一般に変えたい
  • 内覧の調整が難しいので、一般から専任に変えたい

3ヶ月という契約期間に縛りはありますが、それを過ぎれば媒介種類を変更することは可能です。

専属専任媒介・専任媒介には「媒介期間は3ヶ月を超えないものとする」と明確に記されています。(宅建業法34条)
一般媒介の場合には、法令上の制限として期間(3ヶ月)は定められていませんが、行政指導として3ヶ月を超えないことが推奨されています。(不動産ジャパン

マンション売却 売却価格 売却期間 対応と手続き
得意な業者 高く売れる 短い スムーズ
不得意な業者 安くしか売れない 長い トラブル

まとめ

日本には契約自由の原則という法の精神があります。

しかし媒介契約については、当事者同士の合意だけでは成立せず、必ず媒介契約書に記入することが必要です。(宅地建物取引業法34条)

  • 販売力があって、信頼できる仲介業者であれば、専任媒介を締結
  • どの仲介業者も良いようで、選びきれない場合には、複数の業者と一般媒介を締結

仲介業者(不動産会社)の選定には、一括査定サービスで比較すれば一目瞭然です。

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