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インターネット広告のメリット・デメリット

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いまマンション売却をするなら、インターネットへの広告(出稿)は避けて通れません。

ほとんどのお客様(買主)は、ネットに掲載された物件の情報や写真を見たうえで、内覧の申し込みをします。つまり、購入するマンションをネットで事前に絞り込んでから、内覧に臨んでいます。

まずは、内覧される物件に入らないと、購入されることはありません。内覧をせずに購入申し込みをする買主はいないからです。

今回は、インターネット広告の特徴と、効果的な利用法について紹介します。

ネットは24時間働く営業マン

不動産会社には定休日があります。また、定休日でなくとも担当営業が休みで、いないときもあるでしょう。

しかし、インターネットに物件掲載をすれば、朝も昼も深夜でさえも、あなたのマンションを営業してくれます。超過残業にブーブー言ったり、忙しいフリもしないし、当然ながら過労死もしません。

24時間365日、盆も正月も休みなく、あなたのマンションをアピールし続けます。

お客様(買主)も、わざわざ休みの日に不動産会社を訪ねて、営業がオススメする物件を見て回りたくなんかないのです。

自分の好きな時間に、好きな場所で、住みたいマンションを見つけられるのが理想的です。子どもを寝かしつけた深夜の布団から、スマホで物件情報にアクセスしているのが買主のリアルなんです。

勧められたものは嫌がり、
自分で見つけたものを好む買主

ゴリゴリ営業されたり、超オススメ物件と営業に紹介されたら、なんとなく胡散くさく感じませんか。

買主は、営業にオススメされたマンションを基本的に疑ってかかります。ところが、同じマンションでも自分自身がネットで見つけた場合には、前向きでポジティブです。

マンション仲介の現場にインターネットが浸透してから、営業だけが知っている物件情報と言うのは、基本的になくなりました。プロの営業でも、素人の買主でも、同じ情報にアクセスすることができます。

買主にとっては、面倒な営業トークに付き合うことなく、有益な情報やお得な物件を見つけることができるのです。

多くの写真を掲載できる

売却マンションのインターネット掲載で、最もメリットを感じるのは、多くの写真を掲載できる点です。

お客様(買主)は、間取りは見ますが、それ以上に室内写真を見ています。ちなみに、物件の説明文はあまり読まれていません。

室内写真を数多く掲載すれば、内覧は確認だけで済みます。「想像していたのとは違った」というミスマッチは起こりにくくなります。

  • ベランダから見える花火
  • 隣の公園で満開になった桜の木
  • 専用庭でプール遊びをする子ども

売主が売却するマンションで気に入っている点を写真でアピールして下さい。文字による説明は(ほとんど)読まれることはありませんが、写真であれば一目瞭然です。

担当営業は素材となる写真を持っていないと思うので、売主が担当営業に提供して下さい。最近は、「2017年9月撮影」と言うように撮影日を記載するのがネット広告のルールになっています。写真の提供時には大まかな撮影日をお知らせすることを忘れないでください。

不動産ポータルサイトであれば、掲載写真の上限数は決められています。しかし、上限枠いっぱいまで掲載されている物件は多くありません。沢山の写真を掲載することで物件の差別化ができます。

ネット時代の値付けテクニック

じつは、インターネット時代のマンション売却には、販売価格の値付けにコツがあります。

お客様(買主)がインターネットで物件を検索するときに、必ず入力するのが物件価格。入力された価格帯に該当する物件だけが表示される検索機能がネットには備わっています。この検索機能を利用できずに、「お客様に見てもらえない」と嘆いている売主が少なくありません。

ネット掲載を前提とした売り出し価格

上の画面は不動産ポータルサイト「SUUMO(スーモ)」の検索画面です。
画面を見ると500万円単位で探すマンションの絞り込みができるのが分かります。

仮に、マンションの販売価格を3500万円とした場合、
3000万円以上~3500万円未満の検索条件には表示されません

3490万でも、3499万円でもいいんです。
少し販売価格を下げるだけで、購入者層を広くすることができ、見てもらえる機会が増えます。

販売価格のさじ加減は、無頓着な営業マンが多く、見られないから売れない状態をつくります。

売れる営業マンであれば、当然のようにネット対策をはかり、売主に提案があるので安心できます。

まとめ

マンション売却 売却価格 売却期間 対応と手続き
得意な業者 高く売れる 短い スムーズ
不得意な業者 安くしか売れない 長い トラブル

インターネットへの物件掲載は、誰もが同じ情報にアクセスすることが、できるようになりました。ですから、実際に仲介の現場でも、よく勉強されている買主さんに驚かされることが頻繁にあります。

多くの情報に触れる機会が多くなり、掲載される物件数も多くなると、情報の均質化が進んで、差別化が難しくなっているのが、現在すこし困っている状況です。

ただインターネットに掲載しているだけでは、多くの物件情報に埋もれてしまうのです。

写真の見せ方・広告の文言・周辺環境のアピールなど、担当営業に求められるスキルは増大しています。経験豊富な40代・50代の営業マンが次第に一線で活躍できなくなってきているのは、インターネット広告に対応できないためかもしれません。

新しい技術に対応する柔軟性と、知識や経験をバランスよく持ち合わせる人材こそが、あなたが探すべき営業マンの姿かもしれません。

追記

スーモ以外のポータルサイトの検索方法はどうなっているのかと質問がありました。

  • アットホーム
  • ホームズ
  • ヤフー不動産

以上の3ポータルサイトに関しては、(例)3000万円~3500万円、と切りが良い金額まで表示されます。

いずれも500万円単位なので、3050万円、3530万円などは、ほんの少し(50万円くらい)値下げをすれば、下のレンジの購入者層を狙うことができます。

参考のために、各ポータルサイトの画面を下に貼っておきます。いずれも2017年9月現在の情報です。

アットホームの物件価格検索画面

アットホーム

ヤフー不動産の物件価格検索画面

ヤフー不動産

ホームズの物件価格検索画面

ホームズ

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