不動産売買契約

購入申し込みの注意点

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売り出したマンションに購入申し込みが入る!
売主にとっては、たいへん嬉しい瞬間です。

ただし、売買契約前なので、浮かれてはいられません。
売買契約を締結して、やっと半分売れたと言って良い状態。残り半分は、残金決済・引き渡しが終わった時です。

購入申し込み(買い付け)は、マンションの売り渡し条件を決めるもの。
今回は、購入申し込みの基礎知識と注意点を解説いたします。

優先順位は申込みの先着順

滅多にありませんが、人気物件では、同じ日に複数の買い付けが入ることがあります。

購入申込書(買付証明書)に記載された、買主の購入条件を見比べて、売主はどちらの買い付けを選ぶかを、決めることができます。

買い付けの条件がまったく同じ場合には、基本的に申込みの早い順番を優先させます。ちなみに遅れて入った申込みを「2番手」と言い、1番手の契約が流れたときに2番手が繰り上がる仕組みです。

売主には申込みを断る権利がある

購入申し込み書を受け取ったものの、どうにも買い付けの条件が合わないというケースもあります。

買主の出した条件に合わせること(妥協)ができない場合には、売主は申し込みを断ることができます。

では、購入申込書には、どんな条件が記載されているのか、チェックしていきましょう。

購入申込書はここをチェック

購入申込書には、買主の情報(氏名・住所など)の他に以下の項目が記載されています。

  • 購入希望価格
  • 手付金の額
  • 住宅ローンは使うか?
  • 契約の希望日
  • 物件引き渡しの時期

購入希望価格

購入申込書には、買主の購入希望価格が記入されています。

売主が「なるべく高く売りたい」のと同じように、買主は「なるべく安く買いたい」と考えています。

ときには厳しい指値(値下げ交渉)が入ることもありますが、満額で買いたいという場合もあるので、購入希望額は購入申込書を受け取ってみないことには分かりません。

希望額が安すぎる場合には、申込みを断ることができます。また「買い上げ」と言って、満額とはいかないまでも、値引き額が小さくなるように交渉することも可能です。

売買仲介の慣例として、他社の預かり物件に買い付けを入れるときには、なるべく指値を入れない(値下げ交渉をしない)ことになっています。

手付金の額

購入申込書には、契約時に受領する手付金額が記入されています。

手付け額は、物件価格の3~5%程度が妥当です。
2000万~3000万円のマンションならば100万円の手付け。4000万~5000万円のマンションならば200万円の手付けが妥当でしょう。

3000万円のマンションで、手付金が30万円となっていたら、明らかに手付け額が少なく、マナー違反と言えます。一定の売買経験を積んだ不動産営業であれば、このように手付け額が少ない「購入申込書」を許さないでしょう。

この手付金額は売却価格に対して妥当ですか?
売主は担当営業に、このように尋ねてください。

手付金の額は、少なすぎると簡単に解約されるリスクがありますし。手付け額が多すぎると、売主が解約したい場合に手付倍返しになるためリスクとなります

売買契約の手付金は物件価格の3~5%

住宅ローンは使うか?

購入申込書には、買主が住宅ローン利用の有無が記入されています。

たいていの買主はローンを使いますが、そこはやはりチェックしたいところ。無事に売買契約が済んだと安心して引越し準備をしていたら、買主の融資が否認されれば、「住宅ローン特約」により売買契約が白紙解除されます。

売買契約後のキャンセル

しっかりした担当営業であれば、買主のローンが通るかどうかの情報は持っています。
「◯◯銀行で3000万円の事前審査に通りました」
こういう担当営業ならば安心して任せることができます。

マンション売却中のキャンセル!売主都合と買主都合での対処法

契約の希望日

購入申込書には、売買契約の希望日が記入されています。

売主の都合で言えば、さっさと売買契約を済ませておきたいところ。時間が経過すると買主の熱が冷めるのか「やっぱり買うの辞めます」と言い出す人がいるんです。

内覧 → 購入申し込み → 売買契約

最短では、内覧した夜に契約する不動産屋もあります。これは、買主の気が変わるのを防ぐために、すぐ契約させたいのでしょう。

とはいえ、一般的には「来週末に契約しましょう」ということが多く。買い付けから一週間以内に契約をするのがほとんどです。

平日の夕方に契約を希望されることもあるので、仕事が忙しい方はチェックが必要です。

物件引き渡しの時期

購入申込書には物件の引き渡し時期の希望も記入されています。

買主が、住宅ローンを利用する場合、審査から融資実行まで1ヶ月近くの時間を要します。買主が全額現金で購入される場合には、3日後に引き渡し希望ということもあります。

売主が、引越し準備・ローンの一括返済手続きなどをするには、1ヶ月あれば十分でしょう。

買主の引き渡し希望時期が、半年後といった場合には、なぜ半年後なのか確認したいところです。人気物件で内覧が多くある場合には、もっと早く引き渡しができる買主を見つけることも可能だからです。

まとめ

買い付けの条件が良ければ、なるべく早く契約して、なるべく早く引き渡しをしたいところです。

申し込み入ると、購入希望額ばかりに目が行きがちですが、たとえ満額で契約しても、買主のローンが否認されれば、振り出しに戻ってしまいます。購入希望額以外の項目もしっかりチェックして、担当営業と相談しながら先に進むようにしてください。

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ちゃんと実務経験があって、売れる営業に担当してもらいましょう。

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