媒介種類の選び方

専属専任・専任媒介のメリット・デメリット

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マンションの売却をはじめる売主は、どの不動産会社から売り出し、媒介契約の種類は何を選ぶのかを決めなければなりません。

マンション売却は、担当する不動産会社・担当する不動産営業で、全てが決まります。

媒介契約の種類は、否応なく不動産会社と売主との付き合い方が決定してしまいます。

専属専任・専任媒介の特徴

  • 売り出せる不動産会社は一社だけ
  • レインズに登録される
  • 販売状況の報告がある
  • 囲い込みは心配
専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
売り出す不動産屋 1社のみ 1社のみ 何社でも
売主が買主を見つける できない できる できる
売却状況の報告 必ず状況を報告
1週間に1回以上
必ず状況を報告
2週間に1回以上
報告義務なし
(売主が訊けばOK)
レインズへ登録 必ず登録
(5日以内)
必ず登録
(7日以内)
登録義務なし
(頼めば登録)
宣伝広告費 多い 多い 一社あたりは少ない
囲い込みの心配 あり あり なし

専属専任・専任媒介のメリット

専任媒介の最大の特徴は、売主がひとつの不動産会社に決めて売り出す代わりに、不動産会社から誠実な態度で売主に向き合うことが期待できます。

マンション売却において、スピード感は一般媒介に劣るものの、じっくりと時間をかけて高値を追求できることが専任媒介のメリットと言えます。

売主から質問や提案をしなくても、媒介を締結した不動産営業がきめ細かいサポートをするのが専任媒介の特徴です。売主自ら、調べたり・考えたりする必要が無いので、特に忙しい方に向いている媒介契約だといえます。

マンション査定で、信頼できる営業に会えたなら、迷うことなく専任媒介を締結して良いでしょう。

広告・紹介は最優先

これは状況によりけりですが、
不動産営業が、同条件の物件をお客様(買主)に薦めるとして、一般媒介の物件と専任媒介の物件がある場合には、専任物件を優先して紹介するのが不動産会社としての建前です。

これは、広告においても同じことが言えて、新聞の折り込みチラシで、最も目につく位置に掲載されるのは専任物件です。

また、ネット掲載についても広告枠が20件であれば、専任物件を優先して掲載していき、余った広告枠に一般物件を掲載するのが普通です。

この通り、専任物件は自然にお客様の目につく確率が高まりますので、その地域に強い不動産会社から売り出せば、物件が浸透するまでに時間はかかりません。

担当営業のサポートが手厚い

マンション売却を何度も経験した売主は少ないでしょう。様々な場面でプロの仲介営業の意見が必要になります。

  • ネットの閲覧状況はどうなのか?
  • チラシは何枚くらい撒いているのか?
  • 他社からの問い合わせはあるのか?
  • 競合物件の販売状況はどうなのか?

専任物件であれば定期的に売主への販売状況の報告があります。また、疑問があるたびに売主から電話で問い合わせても構いません。不動産営業は休日でも対応できるように、売主には携帯電話の番号を教えてくれるはずです。

 

専属専任・専任媒介のデメリット

専属専任・専任媒介の特徴は、良くも悪くも一社にしか頼めない点です。媒介を結んだ相手が良ければ問題ありませんが、悪い相手と媒介を結んでしまえば結果が心配です。

仲介業者にも言い訳はあるでしょうが、いつまでも売れなければ物件価格を下げざるを得なくなり、損害を被るのは売主です。

担当が悪いと売れない

不動産会社、とりわけ担当営業の接客スキルや、販売センスには雲泥の差があります。それ故に不動産会社は、営業成績に応じた報奨金を支払う給与体系にして、優秀な営業職に高い給与を支払い、会社に引き止めます。

一方で売れない社員は、基本給だけを頼りに会社にしがみついて居座ります。このような社員は、どこに転職しても見込みがないと自覚しているからです。

運悪く、売れない営業職に専任媒介を依頼してしまったら目も当てられません。待てど暮らせど、内覧客は現れず、購入申込など夢のまた夢でしょう。

売れないのは、物件価格が高いためだと、
何度も繰り返し値下げをすることになります。

専任媒介の負のスパイラルです。

独占ゆえの「囲い込み」

専任媒介で不動産会社が限定されると、他からの情報が入ってこなくなります。他者の監視がない状態では、都合の悪いことは言わず、情報が偏ってしまうのは自然の成り行きです。

そればかりか、自社の独占的な立場を利用して、他社の買主を紹介しない「囲い込み」が行われます。

不動産業界は、レインズへの物件登録を義務付け、販売状況の報告を義務付け、囲い込み対策を講じています。

しかし、いまだに囲い込みがなくならないのは不動産業の闇と言って差し支えないでしょう。

マンション売却で心配な”囲い込み”とは?

まとめ

マンション売却 売却価格 売却期間 対応と手続き
得意な業者 高く売れる 短い スムーズ
不得意な業者 安くしか売れない 長い トラブル

不動産会社に、おすすめの媒介種類を尋ねれば「専任でなければ売れません!」と言われます。

インターネットで、専属専任・専任媒介のメリットをみても同様に、専任媒介を推奨する内容が多く見られます。

なぜ、世の中が必死に専任媒介を推しているかといえば、専任媒介は圧倒的に不動産会社に有利だからに他なりません。

専任媒介は売主が不利であることを理解しつつ、不動産会社を上手に利用するのが、マンション売却を成功させることでしょう。

一般媒介のメリット・デメリット

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サイトの管理人は、地方の不動産会社で、不動産売買の仲介営業をしています。
しかし大人の事情で、目の前のお客様に、正しい情報を伝えられません。


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しかし、現場の営業にとっては、他社と厳しく比較され、安めの価格で囲い込むこともできず、一括査定になんのメリットもありません。

とうぜんお客様に「一括査定したほうが良いですよ」という営業は誰ひとりいません。


ここで一例に挙げたように、営業が教えたがらない現実はたくさんあります。

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