価格

マンションの売り出し価格の決め方

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マンションの売り出し価格に決め方なんてあるの?
こんな疑問を感じる売主は、不動産会社の言いなりに売値を決めてしまう可能性があるので要注意。

マンションはあなたの大切な資産です。
マンション売却は資産を現金化するための手段です。

あなたの資産なのだから、他人である不動産営業から「高い」「売れない」と言われる筋合いはありません。

売れない不動産営業はお断りして下さい。売れる営業を探すか、どうすれば売れるようになるかを考える営業に頼んで下さい。

売り出し価格を決める方法

  • マンション査定を利用する
  • 近隣相場を知る
  • 競合物件の調査
  • 住宅ローンの残債を確認する
  • 譲ることができない最低価格を決める
  • 少し高めで売り出す
  • 値下げスケジュールを決めておく
マンション売却 売却価格 売却期間 対応と手続き
得意な業者 高く売れる 短い スムーズ
不得意な業者 安くしか売れない 長い トラブル

途中で上げられない販売価格

値下げすることはあっても、販売途中から値上がりすることが出来ないのがマンションの売却。いや、正確に言うと、値上げすることは可能だけれど、している物件など実際にはないということ。

そのマンションの相場が3500万円で、
急いで売却する必要があるから3400万円で売り出した。

すると、物件を公開した週末に3組の内覧があって、そのうち一組から購入申し込み。
たった一週間で売れてしまった。

もう少し、高く売り出せばよかったのかも・・・。

買い付け(購入申し込み)があってから、後悔しても遅いのです。反響や問い合わせが多いからと言って、売り出してから値上げすることは(基本的に)できません。

はじめに、よく調査して売り出し価格を決めることが大切です。

競合物件の価格を参考に

これまで、ずっと3500万円で売れていたマンション。

相場だからと3500万円で売り出したら、
同じマンションで3400万円が5つも売り出されていて、
しかも、どれも半年以上売れていない。

こんな状態では、過去の成約事例は参考程度にしか使えません。

不動産会社の査定方法は、取引事例比較法で大まかな査定額を算出した後で、時点修正を行います。時点修正は、その時期の条件や競合する売出し物件を考慮して、価格を上げたり、逆に下げたりします。

そのエリアに4000万円以下の中古マンションが、ひとつも売り出されていないときには、3700万円でも売れるかもしれません。

逆に、3400万円の中古マンションが売れ残っている場合には、3300万円で売り出さなければならないのです。

少し高めで売り出す

先述したように、売り出した後で、値下げへと動くことはあっても、値上げすることは出来ません。

ですから必ず、少し高い価格で売り出すことが重要です。
値下げは、いつでもできます。よくあることなので、格好悪くもありません。

じつは不動産営業にも、売り出した物件が、いくらで売れるのかは分かりません。
売り出した後で、反響が多く、一週間で売れてしまうこともあれば、まったく反響がない場合もあります。

他に、購入希望者から指値の交渉があることも・・・。
指値交渉とは、値下げです。「100万円下げてくれたら買います」というもの。

売りたい価格ピッタリでマンションを売り出すと、この指値交渉に対応することができなくなります。

必ず、少し高めの金額で売り出すようにして下さい。

値下げスケジュールを決めておく

売り出したのに、売れない!
少し高めに売り出したので当然。これくらいがいいんです。

売り出した後で、値下げをすることになりますが、行き当たりばったりの値下げをしてはいけません。

早く売れれば構いませんが、「半年後には引き渡しを終える」といったように、必ず売却期間を決めることが大切です。

  1. 100万円高く売り出す(1ヶ月間)
  2. 100万円値下げして相場に合わせる(3ヶ月間)
  3. 50万円値下げ(1ヶ月間)
  4. さらに50万円下げて最終価格(1ヶ月間)

値下げ幅・売却期間ともに売主の都合で構いません。最初に販売価格のスケジュールをたてて、計画通りに実行することが大切です。

まだ、この価格でいけるかも?
このような根拠のない自信で下げなければ、結果的にお尻が詰まって損をすることにつながります。

まとめ

売り出し価格を決める方法

  • マンション査定を利用する
  • 近隣相場を知る
  • 競合物件の調査
  • 住宅ローンの残債を確認する
  • 譲ることができない最低価格を決める
  • 少し高めで売り出す
  • 値下げスケジュールを決めておく

マンションの販売価格を決めるためには、頼りになる不動産営業の知識と知恵が必要です。

マンションの一括査定を利用すれば、複数の不動産営業に会うことができます。
営業マンの優劣は、比較することで明確になります。

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