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マンションの査定方法・査定額はこうして決まる

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不動産会社が出す査定額は、「絶対にその価格で売れる」という金額ではありません。査定額とは「おおむね3ヶ月以内で売れる価格」を算出しています。

いますぐ絶対に売れる金額は「買い取り査定」で知ることができます。買い取り査定は、業者が再販売で利益を得るために、売主から直接買い取ります。当然、その業者に利益がないと事業として成り立ちませんので、買い受け額は一般仲介に比べて安くなります。

一方で、私たちが日常的にマンション査定と言っているものは「不動産会社が仲介して、おおむね3ヶ月以内に一般客に売れるであろう金額」を指しています。

今回は、マンションの査定方法・査定額を紹介します。

不動産の査定方法は3つ

不動産査定の方法は、主に3つあります。

不動産の査定方法

  • 原価法
  • 収益還元法
  • 取引事例比較法

原価法は、不動産を課税対象として値踏みする際に用いられる査定方法で、算出した再調達価格を法定耐用年数で減価償却して求めます。マンションの売却査定ではあまり使いません。

収益還元法は、賃貸物件の収益面(賃料収入)に注目した査定方法で、投資マンションや、賃貸中マンションのオーナーチェンジで使われる査定方法です。

取引事例比較法は、一般的なマンション売却査定に使われます。近隣の過去の取引価格を参考に、坪単価(平米単価)から売却価格を割り出し時点修正します。

よく使われる「取引事例比較法」

マンション査定では、ほとんどの場面で「取引事例比較法」で売却価格を予想します。査定額は、あくまで「3ヶ月で売れるであろう金額」の予想に過ぎません。

稀に、「絶対にその査定額で売れますか?」と尋ねられることがあります。不動産営業の建前として「おそらく売れます」と返答しますが、実は「売り出してみないと分かりません」というのが本音です。

取引事例比較法が頻繁に利用される理由として、その査定根拠のわかり易さが挙げられます。

今年の2月に、同じマンションの8階の部屋が3,800万円で売れたから、
平米数も同じだし、12階なら4,000万円で売れます。

実際に、過去に取り引きされている成約価格が、査定金額の根拠となっているため、圧倒的に分かりやすいといえます。

時点修正とは?

取引事例比較法で算出する査定額は、坪単価(平米単価)から割り出した金額を時点修正します。時点修正とは、過去と現在との価格差の推移を埋める作業です。

マンション価格が上昇する局面では、過去の坪単価よりも高く時点修正し、
逆に、下降局面では、過去の坪単価より低く時点修正します。

その他の修正

あまり言われませんが、調整するのは時点修正だけではありません。比較対象のマンションと(主採光の)方位が異なる場合には、方位修正が行われます。主採光(ベランダの向き)が南向きの物件をプラスに修正し、東・西・北の順番でマイナス修正します。

方位の他には、階数によっても査定額は違ってきます。もちろん高層階ほど高い査定となりますが、庭付きの1階に限っては2階・3階よりも高い査定額になります。このあたりの値付けは、新築分譲時のマンション価格表を参考にされるのが良いでしょう。

加えて、ルーフバルコニーがある部屋や、角部屋(妻住戸とも言います)もプラス査定されます。

会社や担当者ごとに違う査定額

不動産会社のつけた査定額は絶対的なものと、勘違いされている売主が多く、不動産営業として胸が痛みます。

マンションの査定額は、会社ごとに違いますし、同じ会社・同じ営業所でも、担当者ごとに違う場合もあります。

売主から、なるべく正確な査定額を望まれているにもかかわらず、どうしても相場より査定額が高くなってしまう傾向があります。これは、自社と専任媒介を締結し、自社から売り出してもらうために、売主の機嫌を損なわないように安い査定額が出せないからです。

売主であれば、自分のマンションが高く査定されれば嬉しいのは当然です。しかし、現実に売れないほど高い査定額では意味がなく、売り出したあとに値下げせざるを得なくなります。

不動産会社の査定額が相場より高い理由

査定額を参考に!
査定額の根拠と販売手法が大事

では、マンション査定をする意味が無いのでは、と思われるかもしれません。先述したように、多少相場よりも高めの査定額であることを、売主の基礎知識として踏まえて、査定額に一喜一憂しないことが望まれます。

せっかく、不動産営業と話したり、メールで相談する機会が得られるので、査定額の根拠をバンバン質問して、疑問点を解消して下さい。

また、高く売り出した後に、値下げされるのは、誰でも癪に障ります。そうならないように、販売力のある不動産会社・不動産営業を見極める場として、マンション査定を利用することが賢明です。

売れる不動産会社の選び方

売り出し価格は売主自身が決める

これも、「マンション売却あるある」なのですが、マンションの売り出し価格は、不動産会社の言いなりになる必要はありません。

売主自身が、自分のマンションの販売価格を決めることができます。

「その価格じゃ売れませんよ」という意見には、売れない根拠を尋ねて下さい。また「どうやったら売れるのか」売るための知識や知恵を持った営業を探してみてはいかがでしょうか。

売れる担当営業の見つけ方

まとめ

マンション売却 売却価格 売却期間 対応と手続き
得意な業者 高く売れる 短い スムーズ
不得意な業者 安くしか売れない 長い トラブル

初めてのマンション売却は分からないことがあって当然です。

あなたが不動産売買仲介の仕事をしているのであれば、「その説明では分からない」と営業にガンガン質問しても、何も恥じることはありません。分かるように説明できない営業が悪いのです。

マンションは、あなたの大切な資産。
その資産を現金化するのが、マンション売却です。

効率良く、現金化するために、良い営業を見つけ出し頼むために、マンション売却を利用して下さい。

サイト運営者

  • 不動産業界の古い商習慣
  • 会社の不利益になること
  • 自分と家族の生活のため

サイトの管理人は、地方の不動産会社で、不動産売買の仲介営業をしています。
しかし大人の事情で、目の前のお客様に、正しい情報を伝えられません。


【一括査定を避けたい営業】

不動産一括査定は、家を売る人にとって、査定額・営業の力量を簡単に比較できます。

しかし、現場の営業にとっては、他社と厳しく比較され、安めの価格で囲い込むこともできず、一括査定になんのメリットもありません。

とうぜんお客様に「一括査定したほうが良いですよ」という営業は誰ひとりいません。


ここで一例に挙げたように、営業が教えたがらない現実はたくさんあります。

目の前のお客様には言えないけれど、家を売る人には、ぜひ知ってほしい情報をこのサイトでまとめています。

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