ノウハウ

マンションの買い替えで損しないポイント

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マンションはライフスタイルの変化で買い替えるのが理想的。
最初のマンション購入タイミングは「結婚と同時」という方が多いでしょう。

家族が増えて、マンションが手狭になったり。
逆に、子供が独立して、小さなマンションに買い替える場合もあります。

マンション買い替えは、売却と購入を同時に行わなうので、難易度が高くなります。

タイミングを誤ると、大きな損失もあるので先にポイントを抑えておきましょう。

マンションを10年で買い替えるメリット

マンションは10年を目安に買い替えるのが、とってもお得です。
この理由は、おもに2つあります。

  • 2度目の住宅ローン控除を受けられる
  • 新築後10年未満のマンションは高く売れる

所得税から控除を受けられる住宅ローン控除、最初の10年間が終了して。
マンションを買い替えれば、次の10年間も住宅ローン控除を受けられます。
これって美味しくないですか?

加えて、中古マンションの相場は10年が過ぎると値下がりが始まります。
高値で売れるうちにマンションを買い替えるのが、お得なんです。

住宅ローン控除は何度でも利用できる

意外に知られていませんが、住宅ローン控除は何度でも利用できます。

最初に購入したマンションで10年間の取得税の控除が終了した後、次に買い替えるマンションで住宅借入金等特別控除等の適用要件を満たしていれば、問題なく2回目の控除を受けることができます。

個人が住宅ローン等を利用してマイホームの新築、取得又は増改築等(以下「取得等」といいます。)をした場合で、一定の要件を満たすときは、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除する「住宅借入金等特別控除」又は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受けることができます。

【国税庁】住宅借入金等特別控除等の適用を受けることができる要件

少し分かりにくいので・・・、
住宅ローン控除が受けられないケース(主な失敗)を2つ紹介します。

購入時よりも高く売れた場合

住宅ローン控除は、3000万円特別控除と併用することができません。

2回目の住宅ローン控除を受ける場合は、3000万円特別控除が利用できませんので、どちらを利用する方が得なのかを調べる必要があります。

買い先行で売れない場合

住宅ローン控除は、2つ以上の住宅で同時に受けることができません。
10年未満で一回目の控除を受けながら、二回目の控除を利用することはできません。
「買い先行」ではなく、売却が決まってから購入物件の契約をしましょう(売り先行)。

新築後10年未満のマンションは高く売れる

中古マンションは、時間の経過とともに安くなるのが一般的。

しかし、ダラダラと右肩下がりに値下がりするのではありません。
新築後10年を超えると、階段を一段下りるように値下がりします。

この理由としては、購入希望者が「築浅のマンションを好む」傾向があり。
SUUMOなどの物件情報を検索する際、「築後10年以下の物件」にチェックを入れて絞り込むため、選ばれにくい物件になります。

なるべくマンションを高く売却したい人は、10年を一つの区切りに考えるのが良いでしょう。

買い替え前はカーローンに注意

マンションの買い替えでは、新しく住宅ローンを組み直すことになります。
この時期に気をつけたいのが、新車の購入などで高額なローンを組むこと。

住宅ローンでは、年収から借入可能額を計算します。
返済比率といって、1年間で支払うローンの合計と収入の比率で、借入額を制限するのが借入可能額。

返済比率は住宅ローンだけでなく、カーローンなど他の借り入れも合わせて計算するため、住宅ローンの審査で引っかかるケースがあります。

一時的に、車を売ってローンを消さないと審査に通らないこともあるので注意しましょう。

また、クレジットカードを利用した買い物なども同様です。

買い替えのベストタイミング(時期)

マンション買い替えのタイミングは、売却先行が良いでしょう。
住んでいるマンションの売却を先行させ、契約・引き渡しの見通しがたってから、マンションの購入手続きに入るのが、資金的にも上手くいきます。

買い替えにベストな時期

  • 売却は1月~3月
  • 購入は4月以降

1月~3月は中古マンションの取り引きが活発で、他の時期に比べてマンションが高く売れるのが、この時期です。
これは、購入希望者が学校などの新年度に合わせて、引っ越しの準備をしているからです。

逆に、3月までの繁忙期を過ぎると、中古マンションの取引量はグッと少なくなります。
繁忙期に売れなかった物件が値下がりするのが、4月以降なので、この時期に購入するのがお得です。

これらは理想的ではありますが、
買い替え先の物件が売れそうだったり、自分のマンションが売れなかったりで、
現実には、やや購入先行になるケースが多くなります。

ただし、購入が決まったならば、欲をかかずに、なるべく早く売却できるようにすべきです。
不動産会社の担当に相談しながら、値下げをしたほうが、つなぎ融資などが必要なくなります。

「買い先行」で利用する「つなぎ融資」とは?

つなぎ融資は、売却物件の代金を全額受け取る前に、購入マンションの支払いをするために利用します。

マンション買い替えの、つなぎ融資の流れを以下に示します。

マンション購入の流れ マンション売却の流れ
購入マンションの
売買契約
気に入った物件が見つかる マンション売却中

売却マンションの
売買契約
残代金の支払
物件引き渡し
つなぎ融資で、
購入物件の支払いを行う

引っ越し おおむね半年以内
売却物件の残代金で、
つなぎ融資を返済
残代金の受領
物件引き渡し

つなぎ融資のポイント

  • 不動産会社と提携した金融機関で融資する
  • その不動産会社に購入・売却とも専任媒介契約が必須
  • つなぎ融資の期間は3ヶ月~6ヶ月
  • 期間内に売れそうにない場合は買い取りになる
  • 直接、他の金融機関が融資することもある
  • ただし、残債が少額で、勤務先などの属性が良い場合に限定

つなぎ融資で「購入先行」する場合には、途中で不動産会社を替えることができません。
不動産屋の選定は注意したほうが無難です。

売却してもローンが残るときは「買い替えローン

買い替えをしたいのに、売却マンションの住宅ローンが残ってしまう場合には「買い替えローン」が利用できます。
(ただし、審査は厳しめ・・・)

買い替え先のマンションのローンに加えて、元のマンションの残債も合わせて融資してくれます。

今のマンション 買い替えるマンション
新規の借り入れ 新規の購入価格

売却費用 売却代金
売って残った
ローン残高
売って残った
ローン残高

 
住み替えローンと呼ぶ金融機関もあります。

買い替えにかかる費用

仲介手数料の他に、印紙代・抵当権抹消費用・登記費用・引っ越し費用が、買い替えにかかります。

しかし、もっとも多額の費用は、不動産会社に支払う「仲介手数料」。
買い替えの場合、仲介手数料は購入・売却の両方にかかります。

以下に仲介手数料の目安を示します。
該当する物件価格を探して、売却分・購入分を合計してください。

物件価格 仲介手数料 + 消費税 物件価格 仲介手数料 + 消費税
2000万円  71万2800円 5500万円  184万6800円
2500万円  87万4800円 6000万円 200万8800円
3000万円 103万6800円 6500万円 217万800円
3500万円 119万8800円 7000万円 233万2800円
4000万円 136万800円 7500万円 249万4800円
4500万円 152万2800円 8000万円 265万6800円
5000万円 168万4800円 8500万円 281万8800円

まとめ

マンションの買い替えは、不動産会社にとっても手間が多く、難しいのが実情です。

買い替えのお客様を担当するのは新人営業マンではなく、たいてい経験豊富なベテランが担当するでしょう。

ベテラン営業は、経験と知識はあるのですが、若い頃に持ち合わせていた「熱意」を忘れてしまっている者も少なくありません。

また、そんな態度が鼻につくこともあるでしょう。

「購入先行」でマンションお買い替えをする場合には、途中で不動産会社を替えることができないので、最初の営業マンの選定が非常に重要になります。

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