マンションを売り出したら、物件は正しく広告されなければなりません。
ピント外れの広告は、お客様からの反響を得られないばかりでなく、物件の価値をも毀損しかねません。
いわゆる不動産広告と言われるものには、どのような種類があるのでしょうか。不動産広告の種類と効果について紹介します。
- オープンルームの開催
- 不動産会社の運営するサイトへの掲載
- 不動産ポータルサイトへの掲載
- ポストへの投函チラシ
- 新聞の折り込みチラシ
- 店頭の物件情報
オープンルームの開催
土・日・祝日など、売り出したマンションの部屋で「オープンルーム」と呼ばれる現地販売を行うことがあります。とくに新築マンションや、中古でもリノベーション物件に多い販売手法です。
オープンルームを行うメリットは、周辺に住む人に向けた認知度のアップです。沢山のチラシを撒き、多くのインターネット媒体に掲載しても、驚くほどお客様の目に触れないことがあります。オープンルームを開催すれば、同じマンションに住む人はもちろん、近隣に住む人にも物件をアピールすることができます。
一方でデメリットと言えば、オープンルームは空室でないと開催しにくいこと。仲介業者のなかには、居住中のマンションでオープンルームを敢行する強者もありますが、ごく少数に留まります。
オープンルームを行えば、多少の内覧はありますし、買う気はなくともフラッと見に来るお客様があります。しかし、積極的に中古マンションを探している客層ではないので、オープンルームが購入のきっかけとなるケースは（経験上）非常に少ないと言えます。
自社サイトへの物件掲載
不動産営業は「インターネットに載せますよ！」と売主に約束します。しかし、そのインターネットの掲載先が大いに問題で、お部屋探しをする人が簡単に閲覧できるページではない場合には、まったく反響を期待できません。
わざわざ、◯◯不動産というサイトに掲載された物件を見る人がどれだけいますか？
リアル店舗に例えると、人里離れた路面店にポツンと出店しているイメージです。もっと人の集まる、駅前の一等地や、大型ショッピングモールに出店しているほうが、より多くのお客様に見つけてもらえるのは自明の理でしょう。
「インターネットに掲載する」と言うだけで喜んでしまう売主は注意が必要です。
- 具体的にどんなサイトに掲載されるのか？
- 一日の閲覧数（ページビュー）は何件あるサイトか？
- どう検索すれば、そのサイトに辿り着くのか？
しっかり担当営業に聞き取りをして、広告の効果を疑ってかかったほうが賢明です。
不動産ポータルサイトへの掲載
不動産会社が自前で運営するサイトに比べて、多くのアクセスが見込めるのが不動産ポータルサイト。中古マンションを購入したい人が、物件探しのために閲覧するサイトなので、購入意欲の高い客層に情報が届くメリットがあります。
- HOME4U
- SUUMO
- アットホーム
- ホームズ
- Yahoo不動産
これらの不動産ポータルサイトに掲載することは、リアル店舗にたとえた場合、人通りの多い一等地のお店や、人気の店舗に商品を陳列するのと同じ効果が得られます。
不動産ポータルサイトは、物件掲載をする不動産会社から広告収入を得ています。売買仲介に力を入れている不動産会社は、例外なく複数のポータルサイトに登録・掲載して。売主・買主の両方を獲得する機会を最大化させます。
残念なのは、賃貸仲介・賃貸管理がメイン業務の不動産会社が、片手間に売買仲介業をしているケースでしょう。良い人材（営業マン）も在籍しないので、大した売り上げもなく、コストもかけられないのでポータルサイトへの掲載をしないことがあります。
不動産ポータルサイトに掲載するか、しないのかは、その会社の経営方針となるので、その会社の営業に尋ねてみないと分かりません。媒介契約を締結する前に「どのポータルサイトに掲載するのか？」必ず確認しましょう。
ちなみに、ポータルサイトへの掲載費用について、売主は一円も支払う必要がありませんので、ご安心ください。
ポストへの投函チラシ
これまで、多量の不動産関連チラシがポストに投函されてイライラしていたのに、マンション売却を検討しはじめた途端にチラシを眺めたり保管したりしていませんか？
- 売却物件を探しています
- このエリアの販売実績NO.1です
- 75平米・2LDKを4000万円で探しているお客様がいます
このような、売却物件を募るチラシは途切れることがありません。
こんな疑問を持つ方は多いでしょう。ポスティングのチラシが失くならない理由は、投函チラシに一定の効果が得られるからにほかなりません。
インターネット広告は、薄く・広く、効果が期待できます。
投函チラシの場合は、狭く・濃い、広告効果です。
不動産広告は、近隣に住む人にアピールするのが効果的で、実際に買主となる人は物件から半径１キロ圏内に住んでいることが多いのです。
新聞の折り込みチラシ
投函チラシより、少し広範囲に広告したい場合には、新聞の折り込み広告を行います。
近年、新聞をとらない世帯も増加して、広告効果を疑問視する声もあります。
ただし、出稿費用も安くなっているので魅力的な媒体とも言えます。
印刷物を新聞の販売店に持ち込めば、一気に数千世帯の家庭に入り込む事ができます。
ポスティング・チラシの多くがポストからゴミ箱に直行するのに比べ、折り込みチラシでは、各家庭の食卓まで辿り着くことができると言われています。
折り込みチラシがよく使われるのが、オープンルーム開催の告知チラシ。週末のオープンルームに是が非でもお客様を呼びたいときに利用しています。
店頭の物件情報
不動産会社のガラス面にペタペタと貼られた物件情報のこと。レインズに掲載された他社の物件情報も多く「マイソク」と呼ばれることもあります。
広告の効果は、ハッキリ言って期待できません。
ガラス面に近寄って眺めていたら、営業されるのではないかと、あまり近寄る人はいません。
まとめ
| マンション売却 | 売却価格 | 売却期間 | 対応と手続き |
| 得意な業者 | 高く売れる | 短い | スムーズ |
| 不得意な業者 | 安くしか売れない | 長い | トラブル |
不動産会社のマーケティングや広告戦略は、たいてい恐ろしくお粗末なものです。
広告専門の部署があるかと思われがちですが、多くの不動産会社では、ワードやエクセルなどの（普通のソフトで）物件担当営業がコツコツ広告をつくっています。
当然、広告の出来栄えにも大きく影響が出て、チラシを上手く作れる営業と、そうでない営業では、営業成績に差が出ます。
不動産売買仲介の営業経験が長いものほど、対面営業に自信を深めていく一方で物件広告を軽視しがちです。
