マンション査定の疑問とよくある質問

マンション売却で最初のステップがマンション査定

はじめてマンションの査定を受ける人がほとんどで、マンション売却に関する質問があります。

運営者
運営者
ここでは、マンション査定でよく質問されることをまとめました
マンション査定でよく質問されること

  • ローンが残っていても売れますか?
  • 役員の任期中に売却しても大丈夫ですか?
  • 信用できる不動産屋とは?
  • 駐車場がないと売りにくい?
  • 売るときにリフォームすべきか?
  • 仲介手数料の割引は可能ですか?
  • 専任媒介・一般媒介、媒介の種類に迷っています
  • 一般媒介は不動産会社が本気で売らない?
  • 一般媒介では広告が少ないって本当?

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ローンが残っていても売れますか?

運営者
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ローン残高をチェックしましょう

住宅ローンの支払いが残っているまま、マンションを売却するのは、よくあることです。
ただし、ローンがどれくらい残っているかで売却できる金額が違います。

〇 ローン残債 < 売却予定額・・・・ OK
×  売却予定額 < ローン残債・・・・ NG

住宅ローンのあるマンションには抵当権設定登記がされています。住宅ローンを一括返済して、抵当権を抹消しないと移転登記ができず、マンションを売ることができません。

住宅ローンの一括返済は、マンションの売却代金で支払います。つまり、マンションの売却金額がローンの残債を上回らなければいけないことになります。

マンション査定をされる際に、あわせて住宅ローンの残債を調べるといいでしょう。

役員の任期中に売却しても大丈夫ですか?

運営者
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マンションの管理組合の役員・理事でも、売却できます

任期途中で所有者が代わる場合、買主に残りの任期を引き継ぐのか、もしくは欠員として残りのメンバーで補うのか、一度確認しておいたほうがよろしいでしょう。

信用できる不動産屋とは?

よく質問されることですが、信用・信頼できる不動産屋に基準はありません。

あなた自身の、判断しかありません。

売り出すときに、営業さんの携帯電話を教えてくれたり、休みの日でも電話に出てくれたりするようならば、一定の信頼を寄せられるのではないでしょうか。

駐車場がないと売りにくい?

大都市圏では、駐車場付きのマンションは少ない傾向にあります。
近隣にもまったく空き駐車場がないことも少なくありません。

問題なのは、地方のファミリータイプの間取りなのに、駐車場がないマンションです。
機械式の駐車場も若干、人気がないところです。

正直、売りにくいことは間違いないでしょう。

運営者
運営者
駐車場はあったほうが売りやすい
ただし駐車場があることで管理費や修繕積立金が高くなるようだとマイナスになることもあります

売るときにリフォームすべきか?

売り出す物件は、キレイにしてあるほうが、売りやすいのはたしかです。

ただし、リフォームにお金をかけても、その分、高く売れるとは限りません。
売り出し前リフォームは、不確実性の高いギャンブルです、私はオススメしていません。

運営者
運営者
基本的にはリフォーム不要です
ただし最低限のリフォームが必要な場合も・・
担当営業に相談することをおススメします

仲介手数料の割引は可能ですか?

不動産会社は、売出し物件を増やすために「売主の仲介手数料割り引き」をすることがあります。こういったキャンペーンを利用することで、売却費用を節約することはできます。

運営者
運営者
割引はともかく・・
仲介手数料無料は危険です

売主と買主は利害が相反します。
両者のあいだで仲介する不動産会社にとって、割引が前提の売主の利益を優先するか、満額の仲介手数料を支払う買主の利益を優先するのか、悩ましいところです。

運営者
運営者
報酬がないならお客様ではない
と考える不動産屋が多いのです

目先の割り引きに釣られると損をすることもあります。
買主の意見ばかり押し付けられ、安く売らされるリスクも考慮しましょう。

専任媒介・一般媒介、どちらが良いですか?

マンション売却で迷うのが媒介契約の種類(専任媒介・一般媒介)でしょう。

信用・信頼できる不動産屋(営業)が見つかったら、専任媒介で良いと思います。
売主に選ばれたことで、営業も奮起して、良い結果を出すかもしれません。

運営者
運営者
ただし、確実に売れるとは限りません

安全な方法は、まず一般媒介を複数の不動産屋と締結して、様子をみます。

  • 内覧客のある業者・ない業者
  • 説明や相談のできる業者・できない業者
  • 担当者との相性

媒介契約を締結して売り出せば、ビジネスとしての不動産屋の違いがはっきりします。
信頼できる不動産会社が一社だけだったら、他を断って専任媒介に切り替えることもできます。
一社に絞れなければ、そのまま一般媒介を続けても問題ありません。

運営者
運営者
付き合う不動産屋は
売主に決める権利があります

一般媒介は不動産会社が本気で売らない?

専任でないと、不動産屋は真剣に売却しない。
運営者
運営者
これは、無知な売主を脅かす
不動産屋の常とう句です

あまりに売主をバカにした言葉だと感じます。
また不動産仲介の仕事に取り組む姿勢として不真面目だと思います。

実際には、条件に合うお客様(買主)がいれば、専任・一般にかかわらず、普通に物件の紹介をします。

一般媒介では広告が少ないって本当?

じつは、不動産会社の広告の予算は、そんなに小さくありません。
むしろ、いつも掲載枠が余っていて、広告料を無駄にしているのが現実です。

ですから、自社の媒介物件だけではなく、他社の媒介物件でも、掲載できないか、常に探しているのが健全な不動産屋です。

他社の媒介物件の呼び名(業界用語)

  • 業者物件・・・売主業者の物件
  • 先物物件・・・他社の専任物件

とにかく、広告する物件は多いほど、賑わいが出るし、お客様からの問い合わせも増えます。

一般媒介だから広告が少ないというのは、とんでもなく地方の小さな不動産屋の場合なのではないでしょうか。

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コロナ不況 → 不動産価格の暴落

  1. コロナ不況で家を売却する人が増える
  2. 売り物件が多くなるが、買う人は少ない
  3. 需給バランスが崩れて不動産相場が下落
  4. どんどん値下がりするので「買いたい人」さえ手を出せない

歴史からみた暴落パターン

平成のバブル崩壊・リーマンショックによる、不動産価格の暴落と同じパターンです。
今後、時間がたつごとに不動産価格が下落して、資産が減少します。

もし、マンション売却を検討されているなら、一刻も早く動き出すことを強くオススメします!

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