マンション査定の方法

あなたの住んでいるマンションが、どのように査定されるのか、ご存知ですか?
ここでは、マンション査定の方法と、査定額の受け取り方法を紹介します。

運営者
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マンションの査定額算出は簡単
算数レベルで、新入社員も査定できます
ここで知ってもらいたいことは、以下の2点です。

  • 成約データがあれば査定は簡単
  • まず机上査定、2社に絞って訪問査定

一括査定サイトに頼らず、ご自分で成約価格から調べたい方は、(少々、手間がかかりますが)以下の記事が参考になるはずです。

マンションの売却相場を自分で調べる方法
マンションを売りたいけど、いったいいくらで売れるんだろう? 不動産会社が投函するチラシを見てもピンときません。 マンション相場を知らずに売り出すと最悪。悪徳不動産屋に安く売却されたり、住宅ローンの返済ができず別の借金を背負ったりと、...

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3つの不動産査定方法

不動産査定には、3つの査定法があります。
マンション査定では「取引事例比較法」が用いられます。

マンション査定方法は3種類

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

取引事例比較法(マンション・一戸建て)

取引事例比較法は、マンション査定で使われる査定方法。

過去の成約事例を参考に、おおむね3ヶ月~半年以内で売れる価格を算出するものです。

1ヶ月前に、同じマンションの75平米が3500万円で売れたので、80平米ならば3700万円の査定額。このように、直近の成約金額を根拠に査定額を算出します。
それぞれの部屋ごとに専有面積が異なります。
ですから、成約金額を平米数で割り、平米単価を基準に算出します。

不動産会社(宅建業者)は、レインズ(REINS)によって、過去の成約価格データを閲覧することができます。
取引事例比較法には、レインズの成約データが不可欠。不動産屋が偉そうに査定できるのはレインズのデータをみれるからです。

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不動産屋がエラソーなのは
レインズのおかげです

原価法(一戸建て)

原価法は、主に固定資産税を徴収するため、建物の価値に価格をつける役割があります。

具体的には、マンションの再調達価額を出し、築年数で減価償却して、査定額を計算します。

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一戸建ての査定には使いますが
マンション査定には使いません

収益還元法(アパート・投資物件)

収益還元法は、主に賃貸住宅に用いる査定方法。
その物件の収益面(賃料収入の合計)に注目しています。

マンション査定では、ほとんど使われません。

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一棟アパート・投資物件の査定に使います

マンション査定の深度

「マンションの資産価値をサクッと知りたい」という簡易的な机上査定と、
「売却する予定なので詳しく知りたい」という訪問査定、2種類の査定方法があります。

机上査定(平均的な相場を知る)

机上査定は、査定するマンションを現地で確認せずに、机上の計算だけで算出する査定方法。
机上査定は、簡易査定とも呼ばれます。

おおよその売却相場を知ることが机上査定の目的。

部屋のコンディションを確認することなく算出した査定額なので、ペットを飼っていたり、小さな子どもがいるなど、壁紙や床材の痛みが激しい場合のマイナス査定が反映されません。

他に、間取り変更のリフォームや、住宅設備をオプションでつけた場合には、プラス査定となるのが普通ですが、机上査定では反映されません。

訪問査定(プラス査定・マイナス査定)

訪問査定は、不動産会社の担当が、マンションのお部屋にお邪魔して、現地の状態を確認しながら査定します。

現地で部屋のコンディションを確認し、採光や騒音などの周辺環境を査定に考慮することができます。

訪問査定で査定にやってくるのは、不動産会社の担当営業。
部屋で査定をする際には、会って話をする必要があり、多少の営業行為があります。

机上査定はメール・郵送、訪問査定は対面して説明

しつこく営業されそうで、不動産会社の営業に会うのが嫌だ、という方も少なくありません。
安心してください、マンションの査定結果はメールや郵送で送ってもらうこともできます。
ただし、机上査定の場合に限ります。

訪問査定では、マンションの部屋に担当者が来て、その場で査定結果を知らせてくれるのが一般的です。

まずは机上査定で、おおよその査定額を知り。
詳しいことは訪問査定で見てもらうのが一般的。

訪問査定ならば、マンション売却での疑問も相談することができます。

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コロナ不況 → 不動産価格の暴落

  1. コロナ不況で家を売却する人が増える
  2. 売り物件が多くなるが、買う人は少ない
  3. 需給バランスが崩れて不動産相場が下落
  4. どんどん値下がりするので「買いたい人」さえ手を出せない

歴史からみた暴落パターン

平成のバブル崩壊・リーマンショックによる、不動産価格の暴落と同じパターンです。
今後、時間がたつごとに不動産価格が下落して、資産が減少します。

もし、マンション売却を検討されているなら、一刻も早く動き出すことを強くオススメします!

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マンション売却のはじめ方
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