マンションを売却するとき注意すべきことは、売却後に手元に残る金額ではないでしょうか？
不動産屋に言われるままにマンションを値下げして、気がついたら住宅ローンの残債ギリギリの売買金額で、仲介手数料が持ち出しになってしまっては悲しいです。
あらかじめマンションの売却にかかる費用を知っておけば、手元に残すためには、いくらで売却すべきかが計算できます。
今回は、マンションの売却でかかる費用と、売却後に返ってくるお金をご紹介します。
マンションの売却にかかる費用
まずマンション売却の際、必ずかかる費用と、人によってはかからない費用があります。
仲介手数料・印紙代は必ずかかる費用です。
逆にリフォームやクリーニングをせずに売却すればこれらは不要になりますし、マンションをキャッシュで購入している場合には、抵当権がついていないので抹消費用がかかりません。
- 仲介手数料
- 印紙代金
- リフォーム・クリーニング※
- 引っ越し代金※
- 住宅ローン一括返済の手数料※
- 抵当権抹消費用※
- 司法書士への報酬※
※必ずしもかかる費用ではありません。
マンション売却後の手残り早見表
マンション売却で注意すべきことは、売却後の手残りがいくらあるかということ。
だいたいの目安として、売却価格の4％～5％程度が、マンション売却の費用となります。
- 仲介手数料：売却価格×3％+6万円（ほかに消費税）
- 印紙税：売却価格が1千万円超～5千万円以下なら、1万円
売却価格から売却費用（仲介手数料と印紙税）を差し引いた、手残り金額の早見表を示します。
まずは、この早見表で手残り金額を確認して、引越しなどの個別にかかる費用を概算してください。
| 売却価格 | 仲介手数料 （消費税含む） | 印紙税 | 手残り金額 |
| 1,400万円 | ―52万8,000円 | ―1万円 | ＝1,346万2,000円 |
| 1,600万円 | ―59万4,000円 | ―1万円 | ＝1,539万6,000円 |
| 1,800万円 | ―66万円 | ―1万円 | ＝1,733万円 |
| 2,000万円 | ―72万6,000円 | ―1万円 | ＝1,926万4,000円 |
| 2,200万円 | ―79万2,000円 | ―1万円 | ＝2,119万8,000円 |
| 2,400万円 | ―85万8,000円 | ―1万円 | ＝2,313万2,000円 |
| 2,600万円 | ―92万4,000円 | ―1万円 | ＝2,506万6,000円 |
| 2,800万円 | ―99万円 | ―1万円 | ＝2,700万円 |
| 3,000万円 | ―105万6,000円 | ―1万円 | ＝2,893万4,000円 |
| 3,200万円 | ―112万2,000円 | ―1万円 | ＝3,086万8,000円 |
| 3,400万円 | ―118万8,000円 | ―1万円 | ＝3,280万2,000円 |
| 3,600万円 | ―125万4,000円 | ―1万円 | ＝3,473万6,000円 |
| 3,800万円 | ―132万円 | ―1万円 | ＝3,667万円 |
| 4,000万円 | ―138万6,000円 | ―1万円 | ＝3,860万4,000円 |
| 4,200万円 | ―145万2,000円 | ―1万円 | ＝4,053万8,000円 |
| 4,400万円 | ―151万8,000円 | ―1万円 | ＝4,247万2,000円 |
| 4,600万円 | ―158万4,000円 | ―1万円 | ＝4,440万6,000円 |
| 4,800万円 | ―165万円 | ―1万円 | ＝4,634万円 |
| 5,000万円 | ―171万6,000円 | ―1万円 | ＝4,827万4,000円 |
仲介手数料
仲介手数料は、マンションが売れたときに不動産会社に支払う料金。不動産会社は成功報酬制ですので、売却を依頼（媒介契約）したり、広告をしてもらうだけでは費用がかかりません。（広告料をとる不動産会社もあります）
仲介手数料は、売れたときに支払う費用。マンションの売却では、売買契約時・決済引き渡し時、の２回に分けて半分ずつ支払うのが普通です。
| 売却価格 | 仲介手数料 + 消費税 | 売却価格 | 仲介手数料 + 消費税 |
| 2000万円 | 72万6000円 | 5500万円 | 188万1000円 |
| 2500万円 | 89万1000円 | 6000万円 | 204万6000円 |
| 3000万円 | 105万6000円 | 6500万円 | 221万1000円 |
| 3500万円 | 122万1000円 | 7000万円 | 237万6000円 |
| 4000万円 | 138万6000円 | 7500万円 | 254万1000円 |
| 4500万円 | 155万1000円 | 8000万円 | 270万6000円 |
| 5000万円 | 171万6000円 | 8500万円 | 287万1000円 |
不動産会社によっては「売主の仲介手数料割引キャンペーン」をしている場合があります。割り引きの内容は様々ですが、最大半額になる不動産会社もあるようです。
仲介手数料の割引すると不動産会社は味方してくれない
不動産会社が仲介手数料を割り引きするのは売主だけ、買主は仲介手数料を満額支払います。
一つの不動産会社で売主と買主の両方を仲介（両手取り引き）する場合、高く売りたい売主・安く買いたい買主、両者の利害は相反します。
- 半額しか報酬をいただけない売主
- 満額の報酬をいただける買主
100~300万円といった買主からの値下げ交渉は頻繁にあります。
不動産会社が、売主・買主、どちらの利益を優先するかによって、不当に値下げされた成約金額になる恐れがあります。
仲介手数料の半額を節約するつもりが、物件価格で大きく損を出す結果になりかねないので十分に注意して下さい。
印紙代金
印紙代金とは、不動産売買契約書に貼付する収入印紙の購入代金。契約書に記載する金額によって、収入印紙の料金も変わります。つまり売り出した価格は関係なく、最終的にいくらで売れたかで印紙代金が決まります。
| 契約する物件価格 | （本来の）印紙税額 | 軽減後の税額 |
| 100万円超～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超～ | 60万円 | 48万円 |
印紙税の軽減措置延長について
印紙は契約時に貼付し、契約印で割り印します。
万が一、買主のローン特約によって売買契約が白紙になってしまっても、印紙は再使用することが出来ません。どんなに注意しても避けることが出来ないトラブルです。悔しいですが白紙解除の場合は諦めるしかないでしょう。
リフォーム・クリーニング代
マンションに住みながら売却する場合も、引っ越して空き家にしてから売り出す場合も、リフォームやハウスクリーニングは必須ではありません。
もちろん、部屋がきれいであれば、不動産屋が案内をしやすいのは事実ですし、お客様の印象が良いのも間違いありません。しかし、部屋がキレイであることが、どれだけ販売価格に影響する（高く売れる）のかは不動産屋にもわからないのです。
普通に使っていた程度の汚れ具合であれば、売却前リフォームの必要はないでしょう。100万円かけてリフォームしても100万円以上高く売れる見込みがない場合が多いからです。
例外的に、長年ペットを飼育した部屋で、壁紙・フローリング材がボロボロな場合があります。このような場合は、普通に紹介・案内をしても、まず決まりません。売却前に最低限のリフォームをするか、思い切った値下げが必要になります。
最近では、ステージングと呼ばれる売るための演出が流行っています。リビングの壁紙を一面だけ派手な色目のものに貼り替えたり、間接照明にしてオシャレ感を演出します。お客様の反応は悪くないので、値段と相談して取り入れるのもいいかもしれません。
住宅ローン一括返済の手数料
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合には、一括返済（全額繰上返済）が必要になります。
一括返済は、マンションの売り渡したお金で行いますが、事前に金融機関（銀行など）に「◯月◯日に一括返済をします」と通知しておかないといけません。
一括返済をするのは、マンション売却の最期、残金決済・引き渡しをする日。決済日は、売買契約日～1ヶ月後の一ヶ月間で行われることが多いです。
肝心の一括返済の手数料ですが
- 金融機関
- 申込方法（ネット・店頭）
- 金利タイプ（固定・変動）
- 融資期間
- ローン残高
これらの条件によって違います。
手数料の目安としては、5000円～3万円くらいと考えておけばいいでしょう。
抵当権抹消費用
住宅ローンの一括返済を行ったあと、マンションについている抵当権を外します。
ちなみに一括返済をして残債がなくなっても、銀行が自ら抵当権を抹消したりはしません。銀行は抵当権抹消登記に必要な書類を渡してくれるだけです。
抹消登記は管轄する法務局で行います。
自分で抹消登記をすることもできますが、司法書士の先生に依頼するのが一般的。司法書士への報酬は5000円～1万円です。
司法書士への報酬
抵当権の抹消で書いてしまいましたが、司法書士への報酬は5000円～1万円程度（登記費用などは実費）。
抵当権抹消登記以外にも、住所の更生登記、所有者の変更登記などが考えられます。
マンションの所有期間中に、所在地の住所が変更になったりする場合。ありがちなのが、地番表示 → 住居表示 など。
あとは、所有期間中に苗字が変わった場合にも、表示を変更してから、所有者移転登記をします。
他にもあるかもしれませんが、それほど高額ではありませんので、司法書士の先生に任せてしまっても良いと思いいます。
売却後に返ってくるお金
マンション売却で支払うお金ばかりを紹介しましたが、売れた後で返ってくるお金もあります。うれしいですね。
- 固定資産税・都市計画税
- 管理費・修繕積立金
- 団体信用生命保険の保証料の返戻
固定資産税・都市計画税は日割り精算
このように売主さんから相談されることがあります。
所有している期間のマンションにかかる税金は当然ながら売主の負担となります。また、めでたくマンションが売れて、年度の途中で所有者が変更になるときには、一日単位で固都税の日割り精算を致します。
ですから、支払通知書が届いた固都税については、さきに全期間分支払ってしまってください。
※一年を365日で計算しました。閏年には366日で計算して下さい。
なお、1月1日を精算の起算日とするのは関東圏の商慣習だと聞きます。関東以外では4月1日になることもあるので、売却後に返ってくる金額は多少違います。
管理費・修繕積立金も日割りで精算
固都税と同様に日割りで精算します。税金が一年単位であるのに対して、管理費・修繕積立金の精算は月単位です。
やはり、引渡し当日からが買主負担、引き渡し前日までが売主の負担です。
※一ヶ月を31日で計算しました。月によって、また閏年など適宜28日～30日で計算して下さい。
売却前に概算金額を知っておきたいと思いますが、いつ売れるのか、いつ引き渡しになるのかは、売り出さないと分かりません。ちゃんと戻ってくるということだけ心に留めておけばよろしいのではないでしょうか。
団体信用生命保険の保証料の返戻金
フラット35では任意加入の団体信用保険（以下、団信）ですが、ほかの住宅ローンについては団信への加入が必須となっているはずです。
忘れている人が多いのですが、団信の加入時には保証料を預けています。マンションの売却で住宅ローンを一括返済すると、預けていた団信の保証料も当然ながら返ってきます。
住宅ローン残高によって返戻金の額に違いがあります。詳しく知りたい方は、直接、金融機関にお問い合わせいただくことをお勧めします。
| マンション売却 | 売却価格 | 売却期間 | 対応と手続き |
| 得意な業者 | 高く売れる | 短い | スムーズ |
| 不得意な業者 | 安くしか売れない | 長い | トラブル |
まとめ
マンションの売却での大きな出費は仲介手数料。しかし、他にもかかる費用があります。
また、買ったときよりもマンションが3000万円以上高く売れてしまった場合には税金の支払対象になるかもしれません。
冒頭で述べた通り、売却完了後に手元にいくら残るかを知ることで、売り出すマンションの金額は変わりますし、買主からの値引き交渉にどれだけ対応できるかが分かります。
事前にざっと調べておかないと、思わぬ損をすることにもなりかねません。
マンションごとに、またローン残高によっても金額は前後します。詳しくは担当の不動産営業にお尋ねいただくことをお勧めします。
