マンション売却で心配な”囲い込み”とは？

専任媒介でマンションの売却を依頼したはずの不動産会社は、売主の利益を優先した仲介を心がけているのでしょうか？

もし、こんな状態になっていたら、あなたのマンションは「囲い込み（かこいこみ）」されている危険性があります。

不動産会社による、売却物件の囲い込みは、他社（不動産会社）の買主には絶対に紹介させません。徹底的に自社の買主だけを紹介し、客付けすることで両手仲介を達成するものです。

なぜ不動産会社は囲い込みをするのか？
理由は単純で、不動産会社の儲けが２倍になるからです。

売主は損して、不動産会社が得をする、囲い込みの仕組み

※消費税は10％で計算しています（2019年10月1日より）

不動産会社がマンション売却の仲介をした場合、売主から受け取る報酬（仲介手数料）は、物件価格の3％+6万円+消費税です。しかし、売主だけでなく買主の仲介も同時にしていた場合には、買主からも同額の仲介手数料を受け取ることができます。これを業界用語では「両手取り引き」と呼んでいます。

ひとつの売買契約で、売主（もしくは買主）だけを仲介すると「片手取り引き」に終わってしまいますが、両手取り引きならば約２倍の仲介手数料を稼ぐことができます。不動産会社にとって、両手取り引きはオイシイのです。

3000万円で売り出したマンションに、他社で「ぜひ、満額で買いたい」というお客様がいても、売主の媒介業者は「このマンションは契約予定です」と嘘をついて、内覧も紹介も断ってしまいます。

他社との共同仲介になったら、片手取り引きになってしまいますから・・・。

かわりに自社の購入希望客に「500万円値引きしてもらいますから買いましょう！」と必死に営業をかけるのです。3000万円の物件が500万円安くなるなら心が揺れる買い主がほとんどです。

騙された売主は500万円も損をしますが、
仲介業者は値下げしたのにトータルで72万6千円も得をします。

売上が72万6千円アップすれば、社員２人分の給料を支払うことができます。
不動産会社も必死になります。

専任媒介の場合、売主は媒介を締結した仲介業者としか接触がありません。わざわざ他社が「囲い込み」について、売主に忠告したりしないのが不動産業界の慣習となっています。

マンション売却で囲い込みが行われても、売主は騙されたことに気づかないのが問題です。

個人の売主には、マンションの売却相場が分からず。仲介業者同士の横のつながりも知りません。売主は情報量において圧倒的な弱者なのです。

しかし、不動産業界も囲い込みの横行を黙って見過ごしているわけではありません。他社が紹介しやすいようにレインズ（指定流通機構）への登録を義務付け、監視体制を整えています。

これだけ囲い込み防止の対策をたてても、両手取り引きを狙っている不動産会社は抜け道を突いてきます。

レインズに登録し、登録証明書を発行したら、すぐに登録を削除したり。レインズの確認を売主ができることを黙っていたりします。

マンションの売却前によっぽど調べた売主でない限り、不動産会社による「囲い込み」を防ぐことは難しいでしょう。

売主の防衛手段として最も有効なのは、一般媒介を締結することではないでしょうか？