住宅ローンの残っているマンションも売却できます

マンションを所有している、ほとんどの人が利用しているのが住宅ローン。

住宅ローンが残っているマンションは売却できないのでは?

と考える人が多くいらっしゃいます。

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安心して下さい!

ある程度ローンが減っているか、もしくはマンションを少し高く売ることができれば、住宅ローンを完済して引き渡すことができます。

ここで詳しく解説します。

マンション売却価格がローン残高を上回ればOK

マンションを売却するときに、まずしなくてはいけないことが、

  • マンションを査定、「いくらで売れそうか?」を知る
  • 住宅ローンの残高を調べる

(マンションの売却価格 – 諸費用) > 住宅ローン残高

マンションの売却金額で住宅ローンが一括返済できれば、売却(引き渡し)が可能です。必ずしも売却金額で住宅ローンを返済する必要はありません。ポイントは住宅ローンを一括返済できること。

たとえば住宅ローンの残債が多くても、代わりに貯金がある場合には、それを足すことでローンが完済できれば問題ありません。

意外に見落としがちなのが諸費用。
これは不動産会社に支払う仲介手数料・不動産売買契約書に貼付する印紙税・抵当権抹消費用などに加えて、引越し費用などが挙げられます。

ローン残高を上回らないと引き渡しができない理由

マンションの売却価格が、住宅ローンの残債を上回らないと、どうしてマンションの決済・引き渡しができないのでしょうか?

これは、マンションについている抵当権が関係しています。
住宅ローンでマンションを購入すると、登記簿謄本には抵当権の設定がされます。

抵当権の設定は、債務者(マンションの所有者)が勝手にマンションを売却できないように、お金を貸した側(債権者・金融機関)が権利を設定するもの。

厳密に言えば、抵当権が設定されたマンションを移転登記することはできます。
しかし現実的には、いつ競売にかけられるか分からないマンションに高いお金を支払う人はいないでしょう。

【参考】抵当権の付いた物件の売買

住宅ローンがあるマンションの移転登記手続き

  1. 住宅ローンを一括返済する
  2. 金融機関が発行する抵当権抹消書類を入手
  3. 法務局で抵当権抹消手続き
  4. 所有権の移転登記

手続きを時系列で紹介すると、とても面倒そうです・・・。

しかし実際には、不動産会社の担当・司法書士の先生が、その都度、指示を出してくださるので、言われたとおりに動くだけです。

マンション売却売却価格売却期間対応と手続き
得意な業者高く売れる短いスムーズ
不得意な業者安くしか売れない長いトラブル

まとめ

たとえ住宅ローンが残っているマンションでも、売却した金額で一括返済ができれば、引き渡しができます。

(マンションの売却価格 – 諸費用) > 住宅ローン残高

  1. マンションの売却価格
  2. マンション売却にかかる費用
  3. 住宅ローンの残高

1・2に関しては、マンションの一括査定を依頼すれば、不動産会社の営業担当が説明してくれます。

3のローン残高は、借り入れをしている金融機関に問い合わせれば知ることができます。また、団体信用保険に加入している人は、年末に郵送される「住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書」で、おおよその金額を知ることができます。

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サイトの管理人は、地方の不動産会社で、不動産売買の仲介営業をしています。
しかし大人の事情で、目の前のお客様に、正しい情報を伝えられません。


【一括査定を避けたい営業】

マンションを売却するとき、査定金額・営業の力量を一括査定で、簡単に比較できます。

しかし、現場の営業にとって、一括査定は迷惑極まりない。他社と厳しく比較され、安い販売価格で囲い込むこともできません。

とうぜん、目の前の売主様に「一括査定したほうが良いですよ」という営業は誰ひとりいません。


ここで一例に挙げたように、営業が教えたがらない現実はたくさんあります。

目の前のお客様には言えないけれど、マンションを売却する人には、ぜひ知ってほしい情報をこのサイトでまとめています。

マンション売却の基礎知識
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