マンションを売りたい人・売らなければならない事情ができた人に、ぜひ知っていただきたいことがあります。
マンションを売却するとき、最初のステップがマンション査定。
このマンション査定でつまづき、失敗すると、引き返すことも、やり直すことも難しくなります。
マンション査定は、重要なのに、情報が少ないため。
多くの人が、迷い・つまづき・失敗してしまいます。
- 相場よりも安く売って損をした
- なかなか売れずに困った
当サイトでは売主の悩みを解消するため、マンション査定の注意点・メリット・体験談を紹介します。
【体験談】マンション査定で危機一髪
相場より200万円も
高く売れるの？
Sさんは、子どもの成長に合わせ、ワンランク大きな間取りに住み替えるため、新婚当初から住んでいるマンションを売却することにしました。
マンションの売却など初めてのSさん、友人や同僚に詳しい人も知りません。
そこで、最寄り駅で営業するサイコー不動産に話を聞きに行きました。
サイコー不動産で、Sさんを担当してくれたのは、20代後半の男性営業ヨサゲさん。
ヨサゲさんは、Sさんのマンションを一年前に売却したことがあり、得意なマンションだといいます。
ヨサゲさんが、Sさんに提示したマンションの査定額は4200万円でした。
投函されるチラシを事前にチェックして、4000万円を少し下回るとマンション相場を予想していたSさんは、ヨサゲさんの査定額に大満足です。
その場で、専任媒介契約を締結し、マンションを売り出すことにしました。
しかし、喜んだのも最初だけでした・・・。
すぐに200万円の値下げ？
あれ？
ふりだしに戻った？
いよいよマンションの売却活動が始まりましたが、いつまで待ってもSさんのマンションを内覧したいというお客様は現れません。
するとヨサゲさんは、Sさんに、こんな提案をしてきます。
少し、価格を下げてみてはいかがですか？
ヨサゲさんによると、約200万円値下げして3980万円にすれば、購入予算を4000万円以内で検討している層にアピールができるといいます。
いきなり200万円の値下げをしてしまうことに抵抗を感じたSさん。しかし初めてのマンション売却で分からないことだらけ。結局「プロの言うようにするしかない」と諦めて、値下げに応じました。
最初にヨサゲさんの話を聞くまでは、4000万円を下回ると予想していたSさん。結局、Sさん自身の予想額に落ち着いただけのように感じますが「4200万円で売れる」とヨサゲさんが言うので専任媒介にした経緯があります。
Sさんは、3980万円で売り出すなら、もっと他の不動産屋の話も聞いてみたかった、とモヤモヤしました。
値下げ効果？ 見込み客現る！
半年 売れないから
値下げしろって・・・
しぶしぶ値下げを了承すると、2・3日後にヨサゲさんから電話がかかります。
以前から当社でマンションを探していたお客様が、興味を示しています。
ただし、お客様の予算は、値下げした価格よりさらに500万円下の3500万円です。
頑張って200万円買い上げていただくよう、お客様に交渉しますので、Sさんもさらに300万円値下げしましょう！
Sさんが、「他に見込みのあるお客様はいませんか？」と聞いても、
ヨサゲさんは、「他にはいない」「このお客様を逃したら、半年くらいお客様はいないかもしれない」といいます。
やっぱり、4200万円でマンションが売れるなんて夢だった。
しょうがない、3700万円で売るしかないのか・・・。
でも、3700万円で売っても、ローンの残債を割り込んで、どこかに借金をしなければいけない。
当初の予定通り、大きな間取りに住み替えるなんて、このままではできるわけがありません。
そこで、ヨサゲさんには内緒で、マンション一括査定をすることにしました。
すると、Sさんは耳を疑うような事実を知ることになるのです。
他社のお客様はシャットアウトされていた
ヨサゲさんには
内緒でお願いします
マンション一括査定では、査定を依頼する不動産会社を選ぶことができます。
もちろん、サイコー不動産を外して、ヨサゲさんには知られないようにしました。
査定では、多くの不動産会社の意見を聞くことができます。
そこで、サイコー不動産とヨサゲさんの裏の顔を知ったのです。
じつは、最初の4200万円の売り出し段階で、他の不動産会社には見込み客がいました。
しかし、サイコーのヨサゲさんに「もう契約予定だから」と紹介を断られたんです。
じつは、他社の見込み客で見学を申し込んだお客様は、３組もありました。
しかし、サイコー不動産では、それらの紹介をことごとくシャットアウトしていたんです。
不動産屋が２倍得する囲い込み
そこはアメリカと一緒で
いいんじゃない？
他社の紹介客に買われてしまうと、サイコー不動産の報酬はSさんの仲介手数料だけ、片手取り引きに終わります。
しかし、売主・買主の両方をサイコー不動産で紹介した場合には、両者から仲介手数料をもらう両手取り引きになり、ほぼ2倍の稼ぎが見込めます。
両手取り引きを狙った囲い込みは、不動産業界の悪しき商習慣です。
Sさんの不幸を繰り返さないため
情弱が損する仕組み
その後、Sさんはサイコー不動産との専任媒介を解消し、マンション一括査定で知った複数の不動産会社と一般媒介を締結。
わずか２週間たらずで、ぴったり4000万円でマンションの売買契約を締結することができました。
Sさんは、たまたま一括査定を申し込み、複数の不動産会社から意見を聞くことができました。
しかし、いまだにSさんが陥った、不幸なマンション売却をしてしまう人がいます。
こんなはずじゃなかったのに・・・。
マンション売却で後悔しないためには、どうすればいいのか？
二つ目に、たったひとつの意見に固執せず、複数の意見を聞くことです。
マンションの売却は、分からないことだらけでしょう。
ついつい、プロの意見に従いたく気持ちもわかります。
しかし、よさげな雰囲気の営業マンは、あなたのマンションで一儲けしようと企んでいるかもしれません。実際、そういうケースが少なくないのです。
マンション査定を利用して正しい知識と情報を得ていただくために、このサイトを作成しました。
マンション一括査定のメリット
一括査定が普及してから、たった一社の査定額と情報だけで、マンションを売る人は少なくなりました。
一括査定は、オンラインで物件情報を入力すると、数社に査定依頼をすることができます。
１軒ずつ不動産屋を訪問し、査定額を聞いてまわる必要はありません。
無理に引き止められたり、くだらない世間話に付き合う必要もないのです。
マンション一括査定のメリット
- マンション売却が得意な不動産会社に依頼できる
- 複数の不動産会社に査定を依頼できる
- 各社の査定金額はバラバラ、査定価格を比較できる
- 高い査定額の根拠・安い査定額の理由を聞ける
- 不動産会社を比較することが容易
- 査定サイトの運営会社で、不動産屋を厳選している
マンション売却が苦手な不動産会社？
ペーパードライバーの
ゴールド免許
そもそも、不動産会社に得意不得意があるって、ご存知ですか？
駅前にある「地元密着」をセールスポイントにしている小さな不動産屋。
そこは賃貸専門であるか、マンション売買が得意ではない可能性が高い。
不動産会社は、宅建業者の免許ひとつで、売買・賃貸の両方を生業とすることができます。
ただし「することができる」だけであって「どちらも得意」という宅建業者は皆無です。
かくいう私も、不動産売買の仲介専業で、賃貸業務は一度も経験したことがありません。
宅建士の資格はありますが、無事に賃貸の仲介ができる自信はありません。
いくらゴールド免許でも、あなたの大切な資産（マンション）を任せるに値しません
複数の不動産会社にマンション査定を依頼
分かりにくいが
比較してハッキリ
我が社は、マンションの売却に力を入れています！
こんな感じで不動産屋にアピールされても、本当にマンションの売買が得意なのかユーザーには分かりません。これは、客観的に不動産会社の実力を知ることができないからですね。
それでは、不動産会社の実力を知るためには、どうすればいいのでしょうか？
たとえば、パソコンや車を購入するとき、チラシを見比べたり、見積もりを出してもらい比較・検討するのが普通です。一般的に金額が高くなるほど、慎重になり、検討する見積もりの数も増えるでしょう。
しかし、マンション査定の場合では、たった一社の査定額を見ただけで、売却金額を決めてしまう人がいるのが不思議でなりません。
マンションの査定金額はバラバラ、妥当な価格とは？
簡単に300万円損する
人工知能を用いたソフトを利用して、マンション査定を機械的に行うのであれば、査定額は揃うかもしれません。しかし、現状では不動産会社の営業一人ひとりが、成約データを集め、主観で査定額をはじき出します。
人間のやることですから、
マンション査定の金額は、お客様が思っている以上にバラバラです。
たまたま立ち寄った、たった一社のマンション査定では、極端に安い査定額である危険性もあります。もちろん、それとは逆に、相場とかけ離れた高い査定額を信じ込んでしまうことも起こりえます。
査定額が高すぎれば、なかなか売れません。
マンション査定の最高額を知るメリットもありますが、複数の査定額を比較して、妥当な査定額を知ることが重要です。
高い査定額の根拠・安い査定額の理由を聞ける
エビデンス
聞きたくない？
マンション査定は、それぞれの営業が勝手に算出した金額なので、ピタリと揃うことはありません。
問題はその先にあります。
- なぜ高い査定額なのか？
- どうして安い査定額なのか？
本当に知りたいことは、査定額の根拠でしょう。
机上査定で、メールや郵送でマンション査定書を受け取る場合でも、査定額の根拠を示した「担当者の所感」が査定書には記されています。
高すぎる査定額には、売れにくいというリスクがあり。
安すぎる査定額には、損をしてしまうリスクがあります。
売れる不動産会社を選びやすい
売れない営業で
平気ですか？
マンションの一括査定をすると、査定額の違いを知るとともに、その査定額にいたった根拠を知ることができます。
しかし、マンション一括査定で最大のメリットは、高く売れる不動産会社を選べること。
マンション査定は、おおむね３ヶ月～半年で売れる金額を予想しているに過ぎません。
実際に売り出し、売買契約が成立するまで、マンションがいくらで売れるのかは、不動産屋にも分からないのです。
ですから、単純に高い査定額の不動産会社に任せれば良いというのは間違いで、高く売ってくれる不動産会社に任せるべきです。
マンション一括査定で比較すべきことは、査定額ではなく不動産会社にあるといえます。
マンション査定は不動産屋選び
あなたの所有するマンションは、あなた自身で価格を決めて、売り出すことができます。
しかし、売り出した後、販売活動では不動産会社に頼るところが多いでしょう。
販売活動において、売主にできることは、掃除と内覧の受け入れぐらいです。
インターネットに物件情報を掲載し、チラシを撒き、見込み客に物件を紹介することは、不動産会社にしかできません。
不動産屋は、あなたのパートナー。
ぜひ、マンション一括査定を利用して、売れる不動産屋を厳選してください。
不動産屋の囲い込みに気をつけろ
勝手に紹介を断る
自分勝手な不動産屋
売り出したマンションに、なかなか見込み客が見学に来ないことがあります。
はじめの２週間で2組の内覧があったものの、その後はパッタリ・・・。
「半年間、見込み客の紹介がない」という悲痛な声を耳にすることがあります。
しっかり広告活動をしてくれているのかな？
売主が不安になった頃合いを見透かしたように、不動産屋はこんな提案をしてきます。
思い切って、300万円値下げしませんか？
半年間も内覧がないと、さすがに売主の心も折れています。
ここはプロの言うとおり値下げした方がいいのだろうか・・・。
その不動産屋は、他社からの紹介客を全て断っていますよ！
自社で集客した買主で購入が決まれば、
不動産屋は売主・買主の両方から仲介手数料を受け取る両手取引になります。
他社のお客様に買われてしまったら、売主からしか仲介手数料をもらえません。
これを片手取り引きといいます。
不動産屋は、一度の取引で２倍近い仲介手数料を稼ぐために、販売価格を安く誘導して、お得感を出し、自社の買い客で両手契約をしようとするのです。
- 相場よりもマンションを安く買えて、得をする買主
- 両手契約で仲介手数料を最大化する不動産屋
- ひとり損をしてしまうのは売主です
近所の不動産屋では300万円損をする？
街の不動産屋さんに売却依頼するのは危険です！
近所の不動産屋さんはマンション売却が得意じゃありません！
このような不動産会社の評判を耳にすることがあります。しかし、これはステレオタイプな偏見があって、イマドキの言い方をすると印象操作といえるのではないでしょうか。
決して、小さな不動産会社だから売れないわけではありません。
だからといって、地元の不動産会社に任せろというわけでも、ありません。
マンションの売却は、一生に何度も経験しないこと。
些細な失敗が大きな損につながります。
値下げのタイミングや、広告宣伝の方法が悪ければ、売却価格で何百万円も損をしてしまいます。
