マンションの低廉譲渡と現金贈与、どっちが節税効果が高い？【親子間シミュレーション】

マンションの低廉譲渡とは何ですか？

低廉譲渡とは（マンションに限らず）市場の相場よりも著しく安価に譲渡することです。利害関係のない売り手と買い手の場合は、低廉譲渡であっても問題になりません。しかし、利害関係のある間柄の低廉譲渡は別です。たとえば、親子間で低廉譲渡があれば、相続対策や、贈与税逃れと受け取られ、贈与税の対象となります。

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不動産の低廉譲渡が、時価を評価額とする背景

個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます。（中略） また、時価とは、その財産が土地や借地権などである場合及び家屋や構築物などである場合には通常の取引価額に相当する金額を、それら以外の財産である場合には相続税評価額をいいます。

国税庁　NO.4423　著しく低い価額で財産を譲り受けたとき

以前は、不動産の売買においても時価ではなく、相続税評価額（路線価）が贈与税の基準価格になっていました。

しかし、不動産の相続税評価額は市場価格（時価）の80％程度に抑えられているため、贈与を不動産で行うほうが20％分の節税効果がありました。

くわえて、マンションにおいては、市場価格と相続税評価額に大きな価格差があり。
富裕層が価格差を利用して、生前贈与の節税をしていた為、時価による評価に切り替わりました。

【参考】路線価の発表時期は7月・公示価格は3月に発表

それでも低廉譲渡が節税に効果的

ここでは、親子間で低廉譲渡を行った節税について、シミュレーションしてみましょう。

親子間であっても、息子が未成年者の場合、特例税率ではなく一般税率になるため、息子は20歳以上としました。

4000万円（時価の80％）で息子に譲渡すると低廉譲渡にあたらない可能性があり、2000万円でシミュレーション。

【参考】贈与税の計算と税率（国税庁）

息子さんは、譲渡価格2000万円に贈与税1035.5万を加えた、3035.5万円で、時価5000万円のマンションを手にしました。

お父さんは、5000万円で購入 → 2000万円で譲渡なので、実質3000万円を使って、5000万円の価値（財産）を息子に移すことに成功しています。

仮に、父が息子に現金で5000万円を渡すと、息子は2049.5万円の贈与税がかかります。息子か実質的に受け取れる金額は3000万円未満です。

運営者

ややこしくなったので整理しますね

【まとめ】マンションの低廉譲渡による節税

父と息子の財布を一つとして考えた場合、支出となる贈与税を少なくできれば節税効果が高まります。

現金で5,000万円を贈与するより、マンションで低廉譲渡したほうが贈与税は安上がり。

マンションの低廉譲渡を使わずに、5,000万円を息子の手元にのこすには、現金で約9,550万円を贈与しなければなりません。

どの場合も、贈与税の申告は翌年2月1日～3月15日までとなっていて、期間内に納税も済ませなければなりません。

運営者

節税・相続税対策など、なんとなく「低廉譲渡」が悪いことのような気がしていませんか？

納税の方法や計算式が、国税庁のホームページでしっかり解説されていて。
正く納税されれば、低廉譲渡は何ら問題ないことがハッキリしています。

相続税よりも贈与税のほうが税率は高いので、（国としては）むしろ積極的に低廉譲渡を利用してほしいのではと考えられます。

運営者

仲介手数料が稼げるので、不動産屋にとっても低廉譲渡はありがたいです