少し視点を変えた場合、
マンションが早く売れれば、結果的に手元に残るお金が多くなることがあります。
Time is Money!（時は金なり）
売り出し期間に失った損失を取り戻すことはできません。無理めの高い値段で売り出して、半年後に普通の価格に値下げするのは「マンション売却あるある」です。
- マンションは時間の経過とともに安くなる
- 毎月かかるマンション管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税の負担
高値にこだわって所有し続けるより、相応な価格で早めにマンションを売却したほうが、結果的に出費を抑えることができます。
今回は、マンションを早く売るノウハウをご紹介します。
早く売ることは高く売ること
マンションを早く売却するためには、高く売却するのを諦めて、極端に安くしなくてはいけない。こんな誤解や情報がネットには溢れています。
たしかに、単純に売却価格のみを比較すれば、高い販売価格より、安い方が早く売れるのは事実です。また、売主であれば、自分の大切な資産である所有マンションを「少しでも高く売りたい」という気持ちも痛いほど分かります。
しかし、砂漠で水を売るわけではないので、「いまマンションを買わなければ死んじゃう！」というほど切迫した需要はありませんね、普通は。
切迫した需要がなく、他にも売り出されている競合マンションがある場合には、相場通りの価格設定で売り出さなければ、簡単には売れません。
相場を遥かに凌ぐ高値をつけてマンションを売り出しても、めったに売れないでしょう。長く売れなければ、いつか値段を下げざるを得ません。マンションの価値に見合った値段まで下がれば、そのマンションを買いたいという人が現れます。
結局、高値で売り出していた期間が、まるまる無駄な時間になることが少なくないのです。
長期的な視点では、大抵のマンションは所有しているだけで徐々に価格が下落します。当然ですね、築5年と築30年のマンションを比較すれば、どちらが高く売れるのか明白です。
加えて、毎月支払っている維持費、マンション管理費・修繕積立金・駐車場代。一年に一度支払う、固定資産税・都市計画税も、売却できれば買主から日割り計算で返金精算するのが普通です。
マンション売却は、なるべく早く・そこそこ高く、が賢い売り方だと言えます。
一括査定でのワンポイント
マンション売却の最初の段階に一括査定があります。
一括査定は、マンションの売却相場、そのとき売り出されている競合物件の有無、必要な経費や税金を知ることができます。また、一番大事なことは、マンション売買仲介の営業に会って、比較できることでしょう。
マンションを早く売却したい人が、一括査定を利用するときに注意すべきポイントがあります。これは「マンションを早く売りたい」と申込画面で意思表示をすること。
一括査定サービスでは、一度入力した情報を複数の不動産会社に知らせることができ、大変便利です。一軒ずつ不動産会社を歩き回って、早く売りたいと同じ説明をする必要はありません。
上は、HOME4Uの申込画面。入力画面の2ページ目に詳細を記入する項目があります。
「多少安くなったとしても、なるべく早く売りたい」という項目にチェックを入れ。
「ご要望・ご質問」項目に、「なるべく早く売却したいので、早く売る売却プランをお願いします。」と記入すればよいでしょう。
相場・競合より少し安く売り出す
なるべく早くマンションを売却したいのであれば、売り出し価格を低めに設定する必要があります。購入者（買主）にとって、マンションは高い買い物ですので、「少しでもお得に購入したい」と慎重になります。
マンションの一括査定で、近隣相場と競合物件を知ることができたら、そこから、ほんの少しだけ安く売り出すのが効果的。
高すぎる物件がアウトなのは誰にでも分かります。でも、安すぎる売り出し価格は「なにか特別な事情があるのでは・・・」と警戒されるのも事実です。
具体的に何万円・何十万円、安くするかは、担当営業に相談して決定するのが良いでしょう。
専任媒介にこだわらない
早く売却するために、少しだけ安めの売り出し価格を設定したならば、売り出す不動産会社を専任媒介で一社に限定する必要はありません。
相場より少し安めの物件は、どの不動産会社にとっても売りやすいマンションです。売りやすい商品であれば、多くの不動産会社で販売したほうが有利です。
多くの不動産会社に売却を依頼する場合には、一般媒介を複数の不動産会社を締結します。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| 売り出す不動産屋 | 1社のみ | 1社のみ | 何社でも |
| 売主が買主を見つける | できない | できる | できる |
| 売却状況の報告 | 必ず状況を報告 1週間に1回以上 | 必ず状況を報告 2週間に1回以上 | 報告義務なし （売主が訊けばOK） |
| レインズへ登録 | 必ず登録 （５日以内） | 必ず登録 （７日以内） | 登録義務なし （頼めば登録） |
| 宣伝広告費 | 多い | 多い | 一社あたりは少ない |
| 囲い込みの心配 | あり | あり | なし |
物件写真にこだわる
安く売り出せば、早く売れる！
マンション売却は、それほど単純ではありません。
安いとは言え、お客様が払ってくれるギリギリの高値を狙いたいものです。
現在、中古マンションを購入しようとする買主の多くは、インターネットで物件を探します。
SUUMO（スーモ）などの不動産ポータルサイトで、お客様によく見られている物件には、どんな特徴があるかご存知ですか？
不動産のサイトで「閲覧回数の多く・滞在時間が長い」のは、写真を多く掲載している物件。
お客様は、営業に連れられて内覧は（正直なところ）したくないのです。インターネットで確認できる点は、なるべく自分で写真を見て確認されます。
- 室内写真を沢山掲載する
- 写真はプラス補正で明るく写す
- 広角レンズはワイドに広く写す
なるべく空室にする
これは、不動産営業の都合でもあるのですが、居住中のマンションよりも空室のほうが、売りやすいのは確実です。
営業ばかりでなく、購入希望者も気軽に内覧できるので、空室物件は早く決まる傾向があります。
- 内覧予定が売主の都合に左右されない
- モノが少なく、部屋を広く見える
- 生活臭・生活感がない
- 内覧時間を変えて、何度でも見ることができる
買取査定も検討する
離婚・相続・転勤などで、一刻も早くマンションを売却したいのであれば、マンション買取も検討する価値があります。
買い取りとは、マンションの売却方法のひとつですが、買主が売買仲介とは違います。
- 仲介の買主は”一般の個人（素人）”
- 買い取りの買主は”再販目的の企業（プロ）”
- 買い取りは、業者の利益分だけ安くなる
買い取りを検討される方は、一括査定サービスを利用される際に「買い取りの金額もあわせて査定して下さい」と伝えればOKです。
まとめ
| マンション売却 | 売却価格 | 売却期間 | 対応と手続き |
| 得意な業者 | 高く売れる | 短い | スムーズ |
| 不得意な業者 | 安くしか売れない | 長い | トラブル |
今回は、マンションを早く売却するために必要なことを紹介しました。
早く売るのは、決して損をすることではなく、総合的に判断して、得をすることも多いといえます。
経験豊富で、一定の売買仲介のノウハウを持ち合わせている不動産営業であれば、あなたのマンションを早く売るお手伝いができるでしょう。
良い営業に出会い、スッキリとスマートなマンション売却が実現することを祈っています。
